Interrumpimos momentáneamente la serie de artículos sobre el mecanismo de limitación de precios de alquiler en Baleares para abordar la relación entre demografía y vivienda. Como ya se ha repetido a lo largo de los artículos anteriores, el problema de la vivienda es complejo, en el sentido de que son diversas las causas que lo provocan y, por lo tanto, la solución tampoco puede ser única, monolítica.

Resulta evidente en todo caso que la cuestión demográfica es uno de los vectores más importantes, dado que es la población la que necesita una vivienda y, por lo tanto, el número de habitantes el que determina la demanda efectiva, afectando así de forma directa a los precios.

La teoría económica clásica se basa en un modelo sencillo: el precio de un mercado se establece en el punto de corte entre la demanda y la oferta. Así las cosas, un aumento de la demanda con una oferta constante implica, por lo general, un aumento de precios. Del mismo modo, una reducción de la oferta con una demanda constante también incrementa los precios. Por supuesto, si hay una reducción de oferta y, a la vez, un aumento de la demanda, la presión alcista sobre los precios es todavía mayor.

Por lo tanto, entender la evolución futura de la población en un territorio es la principal variable para determinar la demanda de vivienda que tendrá ese mercado. En este sentido, disponemos de unas proyecciones de población muy sólidas, preparadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), con el doble horizonte de 2035 y 2070. Hasta el momento, las previsiones históricas del INE se han demostrado bastante acertadas, lo que demuestra la calidad de sus datos y la robustez de su metodología.

En el conjunto de España, la población crecerá aproximadamente un 2% entre 2020 y 2035. Hasta 2070, el incremento de población sería de casi un 7%. La base de este crecimiento no es vegetativo, dado que éste no dejará de ser negativo durante toda la serie, por lo que el crecimiento será migratorio, absorbiendo el decrecimiento vegetativo y repoblando, si se me permite la expresión, el país, reponiendo la población perdida por los fallecimientos que no cubren los nuevos nacimientos. Además de esto, el crecimiento será además geográficamente muy heterogéneo: la población de Baleares hasta 2035 se incrementará casi un 15%, mientras que Asturias o Castilla y León perderán un 10% de su población. El listado de territorios con crecimientos de población coincide con los archipiélagos, el arco mediterráneo, Madrid y Navarra. El resto de territorios perderá irremediablemente población, agravando las dificultades de la España vaciada.

La pirámide de población que dibujan estas estadísticas responde a lo que ya sabemos: una población envejecida que necesitará de población migrada para sostener una masa laboral suficiente para mantener el país. Además, grandes zonas de España avanzarán en su proceso de despoblación, mientras que otras sufrirán una superpoblación creciente, al acumularse la población en unos polos geográficamente muy definidos: las grandes ciudades y la costa.

Concretando el análisis en el caso de las Baleares, el incremento de población previsto en términos absolutos por parte del INE para el período 2020-2035 se fija en 179.921 personas. Es decir, se prevé un incremento de población residente de unas 180.000 personas que, evidentemente, necesitarán un espacio en el que vivir, una vivienda.

De acuerdo con la Encuesta Continua de Hogares (ECH) de 2020, que elabora también el INE, en Baleares hay una media de 2,62 personas por vivienda, cifra que queda por encima de la media nacional, que es de 2,50 personas por vivienda.

Haciendo una sencilla división, para acomodar ese incremento de población de 180.000 personas residentes serán necesarias, si se mantiene la media de personas por vivienda en 2,62, un total de 68.672 viviendas adicionales hasta el año 2035. Es decir, siempre que el total de las viviendas construidas se destinen a las familias residentes y no se constituyan en segundas residencias.

De acuerdo con los datos de los Registradores de la Propiedad, un 33% de las viviendas adquiridas en Baleares fueron compradas por extranjeros. De estos, un 68% eran no residentes. Tomando estos datos con una cierta precaución, podríamos asumir que un 22% de las viviendas son compradas por extranjeros no residentes que, por lo tanto, no se convierten en población del archipiélago. Por lo tanto, la cifra total de viviendas a construir para atender el incremento de población previsto y las viviendas adquiridas por extranjeros no residentes, debería ser de 88.041 viviendas como mínimo hasta 2035. No se incluye en esta cifra la población flotante que pueden suponer los trabajadores de temporada, ni las viviendas que se destinen a usos turísticos, legal o ilegalmente, pese a tener ahora una moratoria en vigor. Esta cifra tampoco incluye las segundas residencias que pueda comprar la población residente. Si se tuvieran estos elementos en cuenta, la cifra total superaría con facilidad las 100.000 o incluso las 120.000 viviendas.

Haciendo una distribución lineal de esas 88.041 viviendas del cálculo mínimo anterior, deberían construirse entre 2023 y 2035 un mínimo de 7.337 viviendas anuales en Baleares para que la oferta se incremente al mismo ritmo que la demanda y, por lo tanto, no se añada una mayor tensión alcista en el mercado.

Dicho en otras palabras, si no se consiguen construir más de 7.000 viviendas anuales en Baleares el precio de la vivienda seguirá creciendo por encima del coste de la vida, independientemente del impacto adicional que puedan tener otros factores, como el coste de los materiales, el coste de la mano de obra o el acceso a financiación bancaria.

Como puede verse, un análisis muy sencillo del mercado, basado en datos disponibles y contrastados, junto con las sólidas proyecciones de crecimiento de población que elabora el INE. Por lo tanto, no se le pueden poner muchos peros a esta cifra objetivo de crecimiento del parque de viviendas. Evidentemente, y atendiendo a la experiencia reciente, será muy difícil alcanzar este volumen de construcción de vivienda anual por diferentes motivos: insuficiente suelo disponible, parámetros urbanísticos inadecuados, planes generales desactualizados o que no se basan en proyecciones reales de crecimiento de población, retrasos injustificables en las tramitaciones urbanísticas, insuficiente mano de obra cualificada, insuficiente financiación, precios no adecuados para la población residente, etc.

Corresponde a los poderes públicos, tanto municipales como insulares, autonómicos y también de ámbito estatal, actuar sobre cada uno de estos elementos con políticas adecuadas para garantizar una adecuación de la oferta a la demanda futura, que es un hecho incontrovertible. Además, el mercado inmobiliario tiene un problema adicional: desde que se decide iniciar una promoción hasta que esas viviendas están en condiciones de ser ocupadas por familias transcurren años: no menos de 18 meses de construcción, más todas las tramitaciones administrativas previas y posteriores que, desgraciadamente, pueden suponer un plazo equivalente o incluso superior al de construcción efectiva. Este decalaje supone tensiones adicionales: los proyectos que se inicien hoy no se convertirán en viviendas hasta 2024 o 2025.

Como corolario de todo el análisis anterior se desprende que los precios de la vivienda no dejarán de crecer en Baleares en el largo plazo, por más que puedan sufrir alguna contracción o estancamiento puntuales por cuestiones coyunturales (si se da por ejemplo una crisis financiera o económica, como sucedió a partir en 2009). Esto es tan evidente que convierte la vivienda en una inversión rentable y segura a largo plazo, cuestión que no pasarán por alto los inversores internacionales.

Lo que en cualquier caso es erróneo es establecer en los Planes Generales de Ordenación Urbana y el resto de instrumentos urbanísticos cifras insuficientemente contrastadas de crecimiento, fijando incrementos de población por debajo de lo que prevé el INE. Actuar así es negar la realidad, cuando lo que debería hacerse es adelantarse a ella para, precisamente, poder gestionar los desafíos que se plantearán con un margen de tiempo suficiente y las herramientas adecuadas. Y ya no solo por las necesidades de vivienda, que son obvias: es imprescindible dimensionar adecuadamente las infraestructuras de abastecimiento de agua y alcantarillado, depuración, movilidad, transporte público, zonas verdes, equipamientos educativos, sanitarios y deportivos, etc. Es necesario no engañarse en algo tan importante como esto y que el punto de partida sean unas cifras de población sólidas y defendibles, sobre las que construir un modelo de ciudad ajustado a la realidad futura. El crecimiento de población no lo establece normativamente un documento urbanístico: lo impone la realidad y el urbanismo debe ser la herramienta para gestionarlo adecuadamente. Prever con el máximo detalle la realidad futura para gestionarla adecuadamente debería quedar por encima del puro discurso político: la ideología no puede ni debe negar los datos objetivos, especialmente al hablar de vivienda, un derecho esencial. Un buen diagnóstico es imprescindible para diseñar un tratamiento efectivo.