Debido a la situación que atraviesa el mercado de vivienda y las condiciones actuales del mercado laboral, con sueldos que en muchos casos no son ni siquiera de subsistencia, hay cada vez más personas que no pueden pagar el alquiler de una vivienda. La solución más inmediata es alquilar una habitación, como atestigua el hecho de que los principales portales inmobiliarios incluyen esta opción como una categoría específica, con una oferta creciente.

Como llevo recalcando en los artículos anteriores, no disponemos de estadísticas completas, robustas y fiables sobre muchos aspectos esenciales que afectan a la vivienda. No es este caso una excepción: no hay ningún dato oficial sobre cuántas personas viven alquilando una habitación, dado que, además, pocos son los arrendadores que declaran estos ingresos en su declaración de renta. Lo que sí está claro es que se trata de una tendencia al alza y cada vez más personas, por elección o, más probablemente, forzados por la situación, cubren sus necesidades básicas de vivienda alquilando una habitación en un inmueble.

Podemos tratar de hacer alguna estimación con una metodología sencilla, para ver si al menos nos podemos hacer a la idea de la magnitud del fenómeno. Para ello, tomamos los datos del total de ofertas de alquiler de vivienda en Baleares durante el mes de marzo en el portal Idealista y los comparamos con el total de ofertas de alquiler de habitación en el mismo período y ubicación: hay un total de 456 ofertas de habitaciones frente a 3.086 ofertas de alquiler de vivienda. O, lo que es lo mismo, en ese momento, la oferta de habitaciones suponía un 15% de la oferta de alquileres de vivienda. Se ha decidido tomar la cifra de marzo para evitar, en la medida de lo posible, el fuerte efecto estacional que tiene la economía del archipiélago, que tiene un impacto también en la disponibilidad y oferta de alojamiento.

Dando por buena esta proporción, y haciendo una estimación muy conservadora, esto supondría que un mínimo de 16.000 personas viven en habitaciones alquiladas en Baleares. Probablemente la cifra real sea muy superior a esta primera estimación, especialmente durante la temporada turística, cuando muchos trabajadores se desplazan a Baleares para cubrir la demanda de personal de la industria turística.

Estas cifras no pueden extrapolarse directamente al resto de España, dado que la tónica es precisamente la heterogeneidad de los mercados inmobiliarios de los distintos territorios. En ciudades y provincias con menor presión de demanada, esta alterantiva será mucho menos habitual. En aquellas otras donde sí haya un comportamiento explosivo de los precios, probablemente sí que las proporciones sean aproximadamente equivalentes.

Hay que distinguir sin embargo entre distintas modalidades de estos tipos de alquiler. Por ejemplo, las personas que deciden compartir piso lo que deberían hacer es firmar un contrato de alquiler de vivienda habitual en el que todos fueran arrendatarios, lo que es una situación bien distinta del alquiler de una habitación. En cuanto al alquiler de habitación en sentido estricto, también habría que distinguir, como sí hace la LAU para el caso de alquiler de viviendas, entre alquiler de temporada y alquiler para vivienda habitual. Más que nada porque las necesidades y los perfiles también son distintos, por lo que las garantías también deberían ser diferentes: una persona que necesita temporalmente un alquiler de habitación para trabajar desplazado desde su residencia de origen o como estudiante es una situación muy distinta a la de quien necesita la habitación de forma indefinida, constituyendo así la sede de su vivienda habitual y permanente. Evidentemente, no se incluyen aquí los alquileres de tipo turístico.

Dicho esto, corresponde determinar qué normativa resulta de aplicación a esta relación de alquiler de habitaciones o, en términos civilistas, al contrato de arrendamiento, para determinar los derechos y obligaciones de las partes.

En primer lugar, la norma que por antonomasia regula los alquileres de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante), excluye expresamente el alquiler de todo aquello que no sea un inmueble completo. Por lo tanto, el arrendamiento de habitaciones no viene regulado por la LAU, por lo que la única regulación positiva que tiene es la general de arrendamientos, recogida en el Código Civil. Para los que no lo sepan, el Código Civil es una de las normas en vigor más veteranas de nuestro país, ya que fue promulgado en 1889, por más que se haya ido actualizando parcialmente a través de sucesivas reformas.

La regulación aplicable a los alquileres de habitación es, en consecuencia, la que recoge el Código Civil en su título VI, titulado “del contrato de arrendamiento”, y, en particular, los artículos recogidos a partir de su capítulo II, “de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas”. Esta normativa, elemental, era más que suficiente para regular los arrendamientos a finales del siglo XIX, pero la evolución de la sociedad, la gran migración del campo hacia la ciudad a mediados del siglo XX y el crecimiento del arrendamiento como forma de acceso a la vivienda hicieron necesario una regulación más detallada, a la vez que más garantista, lo que se hizo a través de la primera LAU, que vio la luz en 1964. Esta ley, y su actual versión, de 1994 y con continuas modificaciones, reconocen la importancia del alquiler de vivienda habitual y, precisamente por ello, imponen una regulación más detallada que, además, trata de reequilibrar la relación contractual para defender la posición del arrendatario, precisamente porque la vivienda es un bien jurídico a proteger.

Haciendo una lectura en sentido contrario, si la LAU no es de aplicación a los contratos de alquiler de habitación, ello supone que en estos no hay una regulación detallada ni se anteponen los intereses del arrendatario a los del arrendador que, de partida, tiene una posición jurídicamente más fuerte y, por lo tanto, también una mayor capacidad negociadora en detrimento del arrendatario.

De hecho, la regulación del Código Civil es tan general que no recoge cuestiones básicas, muy necesarias cuando se trata de cubrir las necesidades de vivienda de las personas: no se establece una duración mínima de los contratos de habitación como vivienda habitual, ni se fijan fórmulas de actualización de precios, ni tampoco aparecen normas relativas al uso de espacios comunes de la vivienda o repercusión de los consumos, además de no exigirse la formalización por escrito del contrato, lo que supone un riesgo mayor al no haber una regulación legal detallada de aplicación subsidiaria a la autonomía de la voluntad de las partes. Todo esto sería muy necesario para dar unas garantías mínimas a los arrendatarios.

Precisamente porque quien alquila una habitación es, probablemente, porque no puede pagar el alquiler de una vivienda completa, es de suponer que su situación socioeconómica es más precaria, por lo que los poderes públicos deberían darle un nivel de protección mayor o, al menos, equivalente al que corresponde al arrendatario de una vivienda en alquiler. En este sentido, no hay regulación positiva más allá del Código Civil, tanto a nivel estatal como a nivel autonómico.

De hecho, más allá del Código Civil no había ninguna referencia normativa a la figura del arrendamiento de habitación, salvo quizás en alguna consulta tributaria, hasta la publicación del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. Pese al silencio normativo del que hablaba, el nuevo Plan Estatal de Vivienda permite por primera vez la obtención de ayudas para el pago del alquiler de las habitaciones destinadas a vivienda, tanto a través del conocido “Bono Alquiler Joven”, como en los diferentes programas referidos al alquiler. No hay en su preámbulo ninguna explicación a este cambio de criterio, pero sí se insiste en la idea de hablar tanto de vivienda como de solución habitacional, lo que parece abrir el campo a nuevas figuras y modalidades de alojamiento. En cualquier caso, mientras el Código Civil establece la libertad de forma, por lo que no es necesario un contrato escrito, para acogerse a cualquiera de las subvenciones indicadas en el Plan Estatal de Vivienda sí es requisito imprescindible disponer de contrato redactado y firmado.

Sea como fuere, es verdad que quien opta por el alquiler de una habitación no tiene un nivel de garantías y derechos equivalente a quien puede acceder a un alquiler de vivienda, por lo que se hace necesario un desarrollo normativo que permita equipararlas o, como mínimo, establecer los derechos y deberes de las partes con una mayor claridad y seguridad jurídica, para reequilibrar la relación contractual.

Lo que sucede aquí es que los poderes públicos no parece que quieran intervenir en este mercado, probablemente por considerar que la regulación del alquiler de habitaciones supone reconocer de forma implícita un cierto fracaso en el derecho de acceso a la vivienda para toda la ciudadanía. Creo que esta visión es ideológicamente incorrecta: el mercado actual dirige a un número creciente de personas hacia esta figura, por lo que mirar hacia otro lado no es una opción válida. Y regular de forma detallada el contrato de alquiler de habitación no supone convertirlo en la solución al problema de vivienda ni renunciar al objetivo de que las familias puedan tener acceso a una vivienda digna. Todo lo que supone es dar a las personas que están en una situación objetivamente más difícil en cuanto a alojamiento un plus de garantías y derechos que redundarán en una mayor protección. Los gobiernos progresistas deberían incorporar este objetivo en sus políticas de vivienda y avanzar en su regulación detallada.

Por otra parte, hay que decir claramente que la cuestión no está exenta de dificultades a nivel competencial, como sucede siempre que se habla de vivienda y del reparto de competencias entre Estado y CCAA. Regular el alquiler de habitaciones, que tiene un claro impacto en cuanto a soluciones de vivienda, supone en realidad regular un contrato civil, privado, donde rige la autonomía de las partes. El Estado, que no es competente en materia de vivienda, sí que lo es en cuanto a obligaciones contractuales en base al art. 149.1.8ª de la Constitución, por lo que podría regular esta cuestión, anexándola, por ejemplo, a la LAU, o estableciendo una regulación propia por separado.

Artículo 149
1. El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias:
(…)
8.ª Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan. En todo caso, las reglas relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas, relaciones jurídico-civiles relativas a las formas de matrimonio, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de las obligaciones contractuales, normas para resolver los conflictos de leyes y determinación de las fuentes del Derecho, con respeto, en este último caso, a las normas de derecho foral o especial.

Las CCAA, que sí son competentes en vivienda según el art. 148.1.3ª de la Constitución, no tienen en general capacidad normativa en materia de obligaciones contractuales, salvo que dispongan de un derecho civil propio y tengan estatutariamente competencia para hacerlo.

Artículo 148
1. Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias:
(…)
3.ª Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
(…)

Baleares dispone de su propio derecho civil, conocido como la Compilación, aprobado mediante el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares. En él no aparecen figuras contractuales más allá de una figura específica de contrato de aparecería, pero sí que se regulan derechos reales como la figura del “estatge”, un derecho de habitación gratuito y personalísimo.

¿Podría Baleares ampliar su propio derecho civil para regular la figura obligacional del arrendamiento de habitación? Desde luego la Compilación se ha ido adaptando a los tiempos y se han introducido en ella cambios, pero regular una nueva figura obligacional es algo más. La jurisprudencia constitucional parece contraria a las innovaciones y, de este modo, ha anulado todos los intentos de la Comunidad Valenciana por restablecer su derecho civil propio, que fue aniquilado por los Decretos de Nueva Planta de Felipe V en 1707, imponiendo el derecho civil castellano como castigo a su defensa de Carlos de Austria durante la Guerra de Sucesión Española.

Considerando haber perdido los reinos de Aragón y Valencia y todos sus habitantes por la rebelión que cometieron, faltando enteramente así al juramento de fidelidad que me hicieron como a su legítimo Rey y Señor, todos los fueros, privilegios, exenciones y libertades que gozaban y que con tan liberal mano se les habían concedido, sí por mi como por los señores reyes mis predecesores, en esta monarquía se añade ahora la del derecho de conquista (…) y considerando también que uno de los principales tributos de la soberanía es la imposición y derogación de las leyes (…) He juzgado por conveniente, sí por esto como por mi deseo de reducir todos mis reinos a la uniformidad de unas mismas leyes, usos, costumbres y tribunales, gobernándose igualmente por las leyes de Castilla, tan loables y plausibles en todo el universo, abolir y derogar enteramente (…) todos los referidos fueros y privilegios, prácticas y costumbres hasta aquí observadas en los referidos reinos de Aragón y Valencia, siendo mi voluntad que éstos se reduzcan a las leyes de Castilla (…)
Buen Retiro, a 29 de junio de 1707.

En cualquier caso, merecería la pena intentarlo para amparar a estas decenas de miles de personas –solo en Baleares, a nivel nacional pueden ser centenares de miles– que tienen en estos momentos una situación contractual bastante endeble y de la que depende directamente que dispongan de un techo sobre sus cabezas. Atendiendo a la importancia del bien jurídico al que se refiere, el derecho a la vivienda, creo que las autoridades competentes deberían tomar medidas en este sentido y actuar fijando unas reglas de juego claras para todos para evitar, sobre todo, abusos.

Espero que este breve artículo sirva como llamada de atención sobre una realidad que no podemos obviar, por más que no parezca la solución más deseable e idónea a largo plazo.