No resulta sencillo construir, sobre la base de la vorágine de datos estadísticos relevantes en este campo, una imagen clara de lo que ha sucedido durante los últimos años en Menorca en cuanto al mercado de viviendas ni lo que está sucediendo con exactitud ahora mismo. Hay mucha información, pero muy dispersa, con datos agregados, y con la dificultad adicional que supone el hecho de que, estadísticamente, las islas no son provincias y, por tanto, no se tratan por separado. Es una de las quejas compartidas, más allá de ideologías, por todos los profesionales que nos dedicamos a tratar de entender lo que está sucediendo con la vivienda: la insuficiencia de datos públicos relevantes, desagregados y con una periodicidad adecuada. Aún así, con un poco de paciencia y algunos métodos cuantitativos sí se puede llegar a algunas conclusiones significativas.

La primera pregunta a la que sería interesante dar respuesta, basándonos en datos, especialmente por las recientes polémicas políticas en este sentido, es saber quién está comprando viviendas en Menorca. No disponemos de la desagregación suficiente en las bases de datos públicas como para dar una respuesta exacta, pero sí que podemos asumir que lo que está sucediendo en Menorca no puede ser muy diferente de lo que está pasando en el archipiélago en su conjunto. En Baleares, en el segundo trimestre de 2024 —último dato disponible— se compraron un total de 4.520 viviendas. De ellas, 3.032 corresponden a residentes en España, por lo que, 1.488 viviendas, un 33%, fueron compradas por personas que residen fuera de España. De las que fueron compradas por residentes, 511, un 11% del total, corresponden a compras realizadas por extranjeros que residen en España. Las compradas por ciudadanos españoles residentes en otros territorios, suponen 269 viviendas más, un 6%. Por lo tanto, las viviendas compradas en Baleares por ciudadanos españoles que residían de forma previa en las islas son en total 2.232, o, lo que es lo mismo, un 49%. Podemos trasladar esta proporción a Menorca sin mayores problemas, como la mejor estimación disponible, pero con un comentario adicional: habría que restar también de aquí la cifra de viviendas adquiridas por residentes de las otras islas. Dándola por buena, supone que más de la mitad de las viviendas que se han vendido en Menorca acaban en manos de ciudadanos que no residen en la isla. Aplicando la proporción obtenida a la cifra real de 475 compraventas de viviendas ubicadas en Menorca, resulta que solo 234 habrían acabado en manos de menorquines (o de baleares, para ser exactos).

Por completar esta visión, ¿ha sucedido lo mismo en los trimestres anteriores o se trata de una anomalía puntual? Extendiendo el mismo análisis al período anual inmediatamente anterior, desde julio de 2023 a junio de 2024, resulta que solo un 53% de las viviendas vendidas en Baleares han acabado en manos de españoles que residían de forma previa en el archipiélago. Un resultado consistente con los cálculos anteriores, aunque apunte a un mayor protagonismo extranjero en los datos más recientes. En términos menorquines, la estimación sería que solo han acabado en manos isleñas 933 viviendas de las 1.741 vendidas en el período.

Sobre el papel, no es un mal dato, ya que el incremento de población residente en Menorca durante el mismo período fue de 1.657 personas, pero este argumento no es válido, dado que no se trata de 933 nuevas viviendas, sino simplemente de 933 propiedades que han cambiado de manos. Las nuevas viviendas iniciadas en el mismo período pueden aproximarse por los datos de visados de proyectos por parte del Colegio de Arquitectos, que ascienden en total a 162. Es cierto que estas nuevas promociones tendrán que conseguir primero una licencia y después construirse, pero nos permiten hacernos una idea del déficit de vivienda que experimenta la isla, que sigue creciendo. 162 proyectos, de los que 96 corresponden a chalés unifamiliares, son del todo insuficientes para acomodar a esos 1.657 nuevos residentes censados. No hace falta sacar la calculadora para ver, a las claras, que hay una discrepancia. Usando una ocupación media de 2,4 personas por vivienda, el incremento de población interanual requeriría de 690 viviendas adicionales, cifra que queda un orden de magnitud por encima de la nueva vivienda destinada a residentes.

Este diferencial entre crecimiento de población y construcción de viviendas para residentes tiene una consecuencia inmediata, evidente y por todos conocida: el encarecimiento de los precios de la vivienda. No disponemos de datos desagregados de precios de compraventa de vivienda en Menorca, pero en el mismo período, el precio medio de compra de una vivienda en Baleares ha alcanzado los 418.000 €, lo que supone una subida del 7% en un año. En cuanto a Menorca, donde el nivel de precios es algo menor, solo podemos consultar los datos de tasaciones de vivienda en Mahón y en Ciudadela, que presentan mucha disparidad. En la ciudad de poniente los precios, un 24% mayores que en Mahón, crecieron solo un 2%, mientras que, en la ciudad de levante, lo hicieron en más de un 7%. Ajustado por población, el mercado de compraventa de viviendas en Menorca es, con diferencia, el más activo del archipiélago, con un ritmo de transacciones un 42% superior al de la media balear, lo que da cuenta de su atractivo actual, probablemente debido a su menor nivel de precios que, ante este ritmo creciente, es previsible que continúe su imparable escalada para recortar el gap con el promedio autonómico.

Publicado el 26 de octubre en el especial «Construcción e interiorismo» del Diario Menorca.