El problema de acceso a la vivienda en Menorca es un problema generalizado y que, además, va camino de cronificarse. De nada sirve decir que en otros lugares de nuestro archipiélago las cosas van peor, porque este consuelo moral en nada nos ayuda a resolver nuestro problema. No merece la pena insistir de nuevo en la pluralidad de factores que empujan los precios de la vivienda al alza, más allá de los más evidentes: el crecimiento demográfico, la competencia del mercado de alquiler vacacional y las segundas residencias, así como el incremento generalizado de los costes de construcción y del crédito.

Dicho esto a modo de breve introducción, lo cierto es que hay problemas y problemas. Las dificultades que afectan al mercado de compraventa de vivienda se multiplican en magnitud cuando nos asomamos al mercado de alquiler. Y no se trata únicamente de una cuestión de precios, sino de un tema de disponibilidad: no hay oferta de alquiler. Para ilustrar la situación, basta con asomarse al principal portal inmobiliario de Internet. Realizando búsquedas restringidas al ámbito de Menorca se contrasta la diferencia: casi 3.000 viviendas en venta frente a unas 100 en alquiler. Sin embargo, las estadísticas del Observatorio de la Vivienda del Ministerio indican que en 2021 en Baleares un 36,2% de los hogares estaban en régimen de alquiler. Hay por tanto aquí una discrepancia cuando más de un tercio de la población vive de alquiler pero la oferta de arrendamientos es treinta veces menor que la de venta. Esta proporción empeora al ver el detalle de los distintos alquileres: en los anuncios analizados con un precio por debajo de 1.000 € mensuales, más de dos tercios se refieren a alquileres de temporada, por lo que no pueden alquilarse como vivienda habitual con un contrato a largo plazo.

Movilizar las viviendas vacías es, obviamente, una opción para aumentar la oferta de alquiler, pero soy muy crítico con las cifras publicadas por el INE, según el cual, había 8.969 viviendas vacías en Menorca en 2021. Esto supondría que casi un 15% de las viviendas de Menorca están desocupadas, pero es que el INE incurrió en un error al elaborar la cifra: considera que una vivienda está vacía si tiene un consumo eléctrico anormalmente bajo respecto a la media, lo cual tiene sentido. Pero para determinar este dato tomó las cifras de consumos eléctricos de 2020, el año de la pandemia y de las restricciones, en el que muchos propietarios de segundas residencias no pudieron desplazarse a Menorca. Hay viviendas vacías, pero el número real tiene que ser, necesariamente, una fracción de la cifra indicada. No es creíble pensar que un 27% de las viviendas de Mercadal estén vacías, o un 25% de las de Alayor o un 23% de las de Es Castell.

Aunque culturalmente se nos ha programado para pensar que «pagar un alquiler es tirar el dinero», lo cierto es que el arrendamiento de vivienda es la mejor opción en muchos casos, cuando la residencia es temporal, se prevé que las necesidades de la vivienda pueden cambiar o, simplemente, uno no quiere endeudarse. En otros muchos casos, no es que sea la mejor opción, sino la única opción, por no poderse plantear la opción de comprar por falta de ahorros o de ingresos suficientes, que vetan el acceso a la financiación necesaria. De hecho, recuperando el estudio sobre alquileres del Ministerio citado antes, Baleares es comparativamente el territorio de España en el que un mayor número de familias vive de alquiler.

Parece entonces que construir vivienda para destinarla a alquiler de larga duración puede ser una gran oportunidad de negocio, dado que la oferta actual es insuficiente y la demanda, por su parte, no deja de aumentar. Los precios de alquiler están en el nivel histórico más alto, muy superior incluso al momento del boom inmobiliario anterior a la crisis de 2008. Por lo tanto, hay demanda y los precios son elevados, y ambos factores parece que se mantendrán en el tiempo. ¿Por qué entonces, siendo un negocio claro, ninguna empresa se anima a promover viviendas destinadas desde su inicio al mercado de alquiler?

No hay una única respuesta a esta pregunta, pero hay varias claves que permiten entender por qué no se están haciendo hoy promociones para destinarlas íntegramente al alquiler. Como recuerdan siempre los promotores, es evidente que el encarecimiento del suelo y del precio de construcción ha lastrado mucho la actividad inmobiliaria en general, pero hay otros factores estructurales que pueden explicar la falta de promociones destinadas a alquiler.

La primera y más evidente es el acceso a una financiación adecuada. El modelo de negocio de los promotores de vivienda requiere de una fuerte financiación bancaria, dado que tienen que adquirir suelo, elaborar un proyecto, tramitar una licencia y, si todo va bien, afrontar todos los gastos de construcción de esas viviendas. La venta de esas viviendas permite al promotor liquidar los créditos e, idealmente, dejarle un margen de beneficio. Para que este esquema funcione, el tiempo transcurrido desde la puesta en marcha del proyecto hasta la venta tiene que ser mínimo. Los bancos disponen de productos financieros específicos, como los préstamos promotores, que tienen condiciones de acceso exigentes, como el hecho de que no se suelen conceder antes de que el promotor acredite que ha vendido como mínimo un 60% de la promoción sobre planos, y que luego los distintos pagos funcionan mediante el sistema de certificaciones de obra. Este esquema no es compatible con la figura del build to rent, es decir, la promoción de viviendas para su alquiler, que requiere de productos financieros específicos, hoy inexistentes en nuestro mercado para un promotor medio. El encarecimiento del EURIBOR, además, ha venido a complicar todavía más la actividad promotora, al encarecer su coste y estrechar más sus márgenes, pero, sobre todo, por la dificultad adicional que supone también para los compradores de las viviendas resultantes.

En este contexto, solo los grandes fondos de inversión podían permitirse proyectos de este tipo, dado que tienen cuantiosos recursos económicos propios y no requieren financiación bancaria. Todo lo que buscan son rentabilidades sostenidas en el tiempo, como la que puede aportar una cartera de viviendas en régimen de alquiler, que es muy predecible en cuanto a flujos de caja. Esto era así en un contexto económico de tipos de interés muy bajos, con rentabilidades negativas incluso en la deuda soberana. Sin embargo, el encarecimiento de los tipos de interés ha permitido que haya otras muchas inversiones puramente financieras, con períodos de maduración mucho más cortos e intereses comparativamente elevados y con menor riesgo, lo que ha hecho que la inversión residencial en alquiler tampoco sea la opción preferente.

Así las cosas, no parece que vayamos a ver más promociones de viviendas destinada a alquiler que las que promueven las administraciones públicas. El tan necesario build to rent de promoción privada, único mecanismo para garantizar un parque suficiente de vivienda libre en régimen de alquiler, es el gran desafío en materia de vivienda hoy, porque ser propietario no es, desgraciadamente, una opción válida ni viable para muchísimas familias. Este es el reto hoy: que las administraciones públicas, además de ampliar el parque de vivienda pública en régimen de alquiler y con precios sociales, sean capaces de establecer los incentivos necesarios y las políticas de vivienda adecuadas para estimular la construcción de viviendas destinadas directamente al alquiler. No basta con que las operaciones sean económicamente rentables, sino que además han de ser financieramente viables.

Con el marco jurídico existente, pese a las últimas medidas de estímulo aprobadas, y el contexto macroeconómico actual, los promotores optarán sistemáticamente por su modelo de negocio tradicional: construir para vender a continuación. Como sociedad, necesitamos que al menos una tercera parte de la oferta de vivienda corresponda al régimen de alquiler, y nunca hemos estado tan lejos de esa cifra. En tanto no se reequilibre la oferta de viviendas en alquiler, los precios inmobiliarios, incluidos los de venta, sufrirán encarecimientos continuados.

Publicado en el Diario Menorca el 28 de octubre de 2023.