Según San Francisco de Sales, fue San Bernardo de Claraval el que dejó dicho que “el camino del infierno está empedrado de buenas intenciones”. Hoy traemos a este bloc de notas de vivienda un ejemplo reciente de la vigencia de este aforismo.

Pero dejemos ya de hablar de santos: la vicepresidenta primera del Parlamento de las Islas Baleares, Gloria Pilar Santiago i Camacho, diputada autonómica por Ibiza por el partido Unidas Podemos, registró el pasado día 30 de enero una proposición de ley que pretende modificar el último párrafo del apartado 1 del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La propuesta llega esta vez en tiempo y forma, y no como en la última proposición de ley planteada por este partido, que desmenuzamos en un artículo anterior. La proximidad de los comicios de mayo parece que está engrasando la actividad de algunos diputados, como es el caso de la Sra. Santiago, que en los más de 44 meses transcurridos desde las últimas elecciones, en las que fue elegida, solo ha presentado dos proposiciones de ley: una modificación del reglamento del Parlamento de Baleares, escrita al alimón con otros cinco diputados de tres partidos, y, en solitario, la que aquí comentaremos a continuación.

El cambio que plantea dicha proposición es que los honorarios de las agencias inmobiliarias y los restantes gastos de formalización de los contratos de alquiler de vivienda habitual sean pagados por el arrendador (propietario) y no por el arrendatario (futuro inquilino), indicando que quien contrata un servicio es quien debe pagarlo, posición que a priori parece bastante sensata.

Sin embargo, esto ya funciona así en buena parte de los casos, como veremos a continuación.

El artículo 20 de la LAU, que lleva como título “gastos generales y de servicios individuales”, regula precisamente el reparto de los gastos entre arrendador y arrendatario.

La redacción actual de dicho punto, introducida en la LAU durante la legislatura anterior mediante el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, indica lo siguiente:

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

O lo que es lo mismo: si el propietario de la vivienda es una persona jurídica, esto es, en el caso más común, una sociedad mercantil, será ésta quien pague los honorarios de la agencia inmobiliaria por sus servicios. Insisto: esta es la norma hoy vigente. Este fue uno más de los cambios importantes que en materia de arrendamientos introdujo el citado Real Decreto-ley 7/2019, entre los que destaca sin duda la recuperación del plazo mínimo de arrendamiento de cinco años, frente a los tres de la redacción anterior de la LAU, que, además, se amplían a siete en el caso de que el propietario sea una persona jurídica.

De alguna forma, el legislador recoge en la nueva redacción de la LAU una responsabilidad aumentada en el caso de las personas jurídicas frente a las personas físicas, lo que tiene mucho sentido y, de alguna forma, reequilibra algunos aspectos en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, donde es cierto que en muchos casos el propietario, especialmente si es una empresa, puede imponer sus cláusulas sin que se dé una auténtica negociación.

La propuesta que analizamos, sin embargo, propone para el mismo punto la redacción siguiente:

Los gastos de gestión inmobiliaria, cuando los servicios hayan sido solicitados por el arrendador, y los de formalización del contrato serán a cargo de éste. Será nula cualquier cláusula contractual que contravenga esta disposición.

Y esto es exactamente todo lo que dice la propuesta, después de dos páginas de justificación salpimentadas con los tópicos de siempre.

Por lo tanto, en el caso de que se aprobase este cambio normativo, se impondría en todo caso al propietario el pago de los gastos de la gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato, incluso en el caso de que se tratase de una persona física.

Supone, como cualquier modificación normativa, un cambio, que unos verán con buenos ojos y otros no, en función de sus propios intereses, si son propietarios o inquilinos.

Sin embargo, la propuesta incurre en este discurso político facilón y populista de culpabilización de la propiedad, cada vez más habitual en según que coordenadas, además de una cierta ingenuidad práctica que puede producir algún efecto exactamente contrario a lo que se pretende.

Sin entrar en la parte ideológica, y por ampliar un poco la afirmación anterior, veamos primero algunos problemas que puede suponer la adopción literal del texto propuesto, que indica que los gastos de formalización serán siempre a cargo del arrendador, y hagámoslo con ejemplos prácticos.

La ciudadanía en general tiene un conocimiento práctico y superficial del derecho, pero los que estén más familiarizados sabrán que alquilar una propiedad da derecho al disfrute de la misma y, por lo tanto, es un derecho real, que forma parte de la propiedad completa y es, por lo tanto, inscribible en el Registro de la Propiedad. Elevar a escritura pública el contrato de arrendamiento ante Notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad es un derecho que asiste a las dos partes, aunque salvo la prueba, en nada mejora la eficacia de un simple contrato de alquiler, ya sea verbal o escrito. En la práctica, como tiene un coste, paga por él quien decide inscribirlo y, de hecho, es una cláusula que se suele recoger en muchos modelos de contrato en estos términos. El precio de notaría e inscripción registral puede situarse entre 100 y 150 € por alquiler. Aunque se practique periódicamente una purga de oficio dichas inscripciones, también es posible que en ocasiones sea necesaria su cancelación, lo que supone al acabar el contrato un coste equivalente.

Con la redacción planteada, dado que se trata de gastos de formalización del contrato, corresponderían al arrendador en todo caso, aunque sea el arrendatario quien los exija. Insisto de nuevo que un contrato no inscrito es plenamente válido y tiene exactamente los mismos efectos que uno inscrito, salvo que queda acreditada con mayor fuerza su existencia (presunción iuris et de iure de veracidad de la información registral). No parece muy coherente, pero sucedería si se mantiene la literalidad de la redacción propuesta.

Otro ejemplo: no es el caso de Baleares pero, por ejemplo, sí en Cataluña, que el arrendatario está obligado a presentar una liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo fijado por la Generalidad de Cataluña es del 0,5%, si bien está exento en el caso de alquiler de vivienda habitual (desde 2018, aproximadamente). Pero claro, es el inquilino quien viene obligado a presentar en todo caso el modelo 600, incluso aunque esté exento, y si no lo hace se enfrenta a una sanción tributaria. Si entendemos que la presentación de este modelo fiscal forma parte también de la formalización del contrato, ¿deberá pagar, por ejemplo, los gastos de la gestoría que se encargue de su confección y presentación, también el arrendador, pese a que el obligado tributario es el arrendatario? Tampoco tiene mucho sentido.

Y seguro que podrían encontrarse otras muchas cuestiones que podrían considerarse como “gastos de formalización del contrato” y que pueden dar lugar a costes que no tiene ningún sentido que asuma el arrendador, ya que no dependen de decisiones suyas. ¿Necesito una traducción oficial del contrato? Paga el arrendador. ¿Necesito que, además de escritura pública, el contrato tenga la apostilla de La Haya? Paga el arrendador, etc., etc.

Pero dejando aparte estas cuestiones, que son de detalle y, al final, podrían corregirse con una definición algo más clara de lo que paga uno y de lo que paga otro, sin imponer que cualquier cláusula de reparto sea directamente nula de pleno derecho, me interesa más ver los efectos prácticos que puede tener un cambio como el previsto así.

En primer lugar, por su importancia, el efecto económico. Si nos vamos a la teoría económica ortodoxa, toda persona es un sujeto maximizador racional, es decir, un individuo que busca obtener con sus decisiones el máximo beneficio. Por ello precisamente, cuando se establece un nuevo impuesto o, como en este caso, se imputa directamente un coste, el sujeto obligado a soportarlo lo repercutirá automáticamente en el precio, añadiéndole además su propio margen de beneficio.

Esta cuestión ha sido probada una y otra vez, tanto a nivel teórico como a nivel práctico: nos guste o no, la realidad funciona así. Véase lo que ha pasado por todos estos impuestos “sociales” sobre las grandes empresas energéticas, la banca -la famosa tasa Tobin-, etc. Tarde o temprano, todo se repercute en la tarifa -no necesariamente hoy- y lo acaba pagando el cliente final, junto con el correspondiente margen de beneficio adicional.

Por lo tanto, si el propietario de una vivienda, que había puesto en alquiler a través de una agencia y que esperaba cobrar, por ejemplo, 800 € al mes, sabe que le va a tocar pagar de su bolsillo 800 € a la agencia inmobiliaria, si es un sujeto maximizador racional, solo tiene dos alternativas lógicas: no alquilarlo a través de agencia para ahorrarse ese pago, o incrementar el precio para compensar ese coste adicional.

Analicemos primero la segunda opción: que decida aumentar el precio. Aunque el contrato, por ley, tenga una duración mínima de cinco años en el caso de que el propietario sea una persona física, lo habitual es que el contrato sea por un año, y que el inquilino pueda, sujeto a determinadas condiciones, abandonarlo cuando quiera. Por lo tanto, el propietario querrá asegurarse de que no pierde esos 800 € que tiene que pagar ahora a la agencia, por lo que los repercutirá en el precio de alquiler de forma que los recupere el primer año. La división de 800 € entre 12 meses sale a 66,67 €, que añadirá al precio que había propuesto inicialmente, por lo que el alquiler se incrementará como mínimo hasta 866,67 €. Este mismo propietario seguramente querrá redondear el precio para evitarse problemas, fijándolo en 870, 875, 880 o 900 €, según lo magnánimo que se sienta. Como la demanda de alquiler de vivienda supera con creces la oferta, al menos en Baleares, el piso se alquilará sin ningún problema. El resultado directo: una subida de precio de entre un 8,33% y un 12,50%. Nada mal. Y todo gracias a una propuesta tan bienintencionada como miope, que podría suponer una subida generalizada de precios de alquiler. Esta subida de precio, además de notarse en cada recibo mensual y en las actualizaciones anuales, también afectaría al momento de formalización, con el pago del depósito de fianza, que será equivalente a este precio aumentado.

Supongamos que no, que el propietario maximizador racional decide no alquilarlo a través de agencia para evitarse, precisamente, el pago de honorarios. Tiene que anunciarlo de alguna manera, aunque sea poniendo un cartel en la finca (lo que aumenta el riesgo de ocupación, lamentablemente) o a través de algún portal inmobiliario, que probablemente también tendrá que pagar. Será él quien reciba el alud de llamadas telefónicas, correos electrónicos o notificaciones de apps, quien tenga que atender a todos los interesados, filtrar entre ellos los genuinamente interesados y después hacer las visitas a la vivienda. Tendrá que redactar un contrato y asegurarse de que esté bien, cambiar la titularidad de los suministros, hacer el ingreso de la fianza ante el IBAVI, etc. Si es un sujeto racional, quizás opine que vale más la pena que lo siga haciendo la agencia, que se encarga, precisamente, de esto, y cobre lo que tenga que cobrar, que ya se encargará él de añadirlo al alquiler.

Si aún así, persiste en hacerlo directamente, hay una consecuencia directa que le afectará tanto a él como a su inquilino: un contrato mal redactado, poco claro o con cláusulas inadecuadas puede generar muchísimos problemas tanto al arrendador como al arrendatario. Fomentar esta desintermediación es erróneo y peligroso. De hecho, desde los poderes públicos, al menos en Baleares, se está apostando por reforzar el papel de las agencias inmobiliarias, precisamente porque aportan valor y garantías al alquiler y compra de viviendas. Y las inmobiliarias cobrarán en todo caso, pague el propietario o pague el inquilino.

No existen datos estadísticos disponibles sobre el número de contratos de alquiler de vivienda que se formalizan a través de agencias inmobiliarias, pero si tomamos como proxy los anuncios publicados en Idealista, aproximadamente la mitad de los alquileres de vivienda los ofrecen agencias. Partiendo de este dato y de los cálculos e hipótesis anteriores, la “apuesta decidida por mejorar la situación de quien busca un alquiler” podría traducirse en un incremento de los precios de alquiler en toda Baleares de entre un 4,2% y un 6,3%. Que se añadiría, por supuesto, a los incrementos que generase por sí misma la tensión ya existente en el mercado. No hay que ser muy avispado para tener claro que esto es exactamente un tiro en el pie en cuanto a políticas de vivienda, o, como seguro que preferiría decir la responsable de la iniciativa, “marcarse un Froilán”.

En cualquier caso, no se llamen a engaño: la probabilidad de que esta proposición de ley se haga realidad es remota. Me explico: es una propuesta realizada ante la cámara autonómica, que, tras su oportuna tramitación, deberá votarse en el Pleno del Parlamento, donde no dudo que se apruebe con el voto favorable de las fuerzas del pacto y las formaciones que les dan apoyo. De acuerdo con el artículo 50.2 del Estatuto de Autonomía de Baleares, dicha proposición de ley se remitirá después al Congreso, donde debería realizarse toda la tramitación oportuna, y votarse de nuevo, tanto allí como en el Senado, para hacerse efectivo el cambio, dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos es una ley estatal. Ahí es donde la historia reciente de Baleares nos da la respuesta: los mismos partidos que votan a favor de una modificación legal en el Parlamento autonómico votan después en contra en el Congreso y el Senado sin que pase nada, por lo que no proliferan este tipo de iniciativas «a doble vuelta».

Dicho esto, y aprovechando que Unidas Podemos no es solo un partido con representación nacional en el Congreso y el Senado, sino que forma parte del Gobierno de España, sería mucho más fácil promover esto directamente ante las Cortes nacionales -y se ahorrarían el trámite parlamentario autonómico- o, en caso de ir de verdad con prisa, aprobarlo como Decreto-ley por parte del Consejo de Ministros -ahorrándose así todos los tediosos trámites parlamentarios, tanto aquí como allí-, con lo que entraría en vigor al día siguiente. No faltan decretos-leyes: el actual Consejo de Ministros ha aprobado 92 desde 2020, por lo que podría añadir este pequeño cambio en una disposición adicional cualquiera.

Supongo que una candidata al Parlamento autonómico quiere y necesita fotos y exposición mediática en su propio ámbito geográfico, así que mejor hacerlo por la vía larga, complicada y que no tiene ningún tipo de garantías, pero que sí permite hacer ruedas de prensa y grandes discursos ideológicos. En fin.

En conclusión, dudo muchísimo que la medida planteada se haga efectiva, desde luego no dentro del ajetreado año electoral que tenemos a la vista. Y es una suerte que sea así, porque, como he indicado antes, parece evidente que su resultado más inmediato sería un nuevo aumento generalizado de los precios de alquiler de vivienda habitual. De aprobarse, se produciría con mayor o menor impacto el fenómeno descrito y, lo que es peor, tendríamos que oír de nuevo hablar de esos «malvados especuladores» a los promotores de esta brillante proposición y únicos responsables de la misma. Genio y figura.

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Post scríptum: como verán, el tono de este artículo se ha apartado un poco de la seriedad que caracteriza esta web, pero no es para menos: salimos a propuesta milagro por semana, y no parece que estoy vaya a decaer hasta las elecciones. Y por apuntar en redes sociales las mismas ideas que aquí comparto fui bloqueado por la autora de la propuesta, lo que demuestra de nuevo la gran voluntad de debate, pluralidad y democracia. Serán cosas del talante…