La cuestión sobre si es posible o incluso deseable fijar precios máximos al alquiler de vivienda es, probablemente, una de las que más está polarizando el debate político. Independientemente de su éxito, merece la pena analizar sucintamente los distintos modelos que se han tratado de aplicar, sus puntos fuertes y débiles, y su viabilidad jurídica.

Antes de que los miembros del búnker neoliberal salgan a decir que esto es una aberración y que atenta contra la sacrosanta propiedad privada, no estaría de más recordarles que la intervención del mercado y la fijación de precios máximos, sin ser habitual, sí que tiene una cierta tradición en nuestro país.

Entendiendo siempre que se trata de una medida transitoria y excepcional, el grave desequilibrio actual entre salarios y precios de la vivienda debería ser motivo suficiente como para justificar una intervención inmediata y urgente en el mercado por parte de los poderes públicos, estableciendo precios máximos al alquiler, máxime cuando además se están viviendo las consecuencias negativas de la guerra de Ucrania y una inflación que ha erosionado aún más el poder adquisitivo de las familias. De todo el arsenal de medidas innovadoras en materia de vivienda, ésta es probablemente la única propuesta con efectos generalizados a corto plazo.

1. Limitaciones de precio e intervención en el mercado

Queda fuera del alcance del presente artículo realizar una valoración de las implicaciones que supone la adopción de medidas de intervención en el mercado como la limitación de precios al alquiler. En este sentido, el análisis del efecto de una limitación de precios aplicada a un mercado libre corresponde al ámbito de la ciencia económica, no del derecho. La econometría puede arrojar algún tipo de luz sobre esta cuestión con cifras y modelos, que siempre serán más fiables que las simples opiniones de los autoproclamados expertos, que acostumbran a ser de orientación liberal.

Cabe recordar que la Constitución Española, como norma fundamental, establece en su art. 38 la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, lo que apunta a un principio general de libertad de mercado, si bien con alguna capacidad de intervención, como se desprende del mismo redactado, que habla de planificación. También hay otras previsiones en este sentido, como la referencia a la función social de la propiedad privada a la que se refiere el art. 33.

En cualquier caso, sí que merece la pena recoger ejemplos en los que el Estado y las Comunidades Autónomas, dentro de sus respectivos ámbitos competenciales, han implementado medidas de control de precios en distintos ámbitos, para ver tanto su configuración jurídica como su justificación.

En el ámbito concreto de la vivienda, existe una figura de limitación de precios con una larga trayectoria en España: las viviendas de protección oficial (VPO). La normativa básica aplicable en el ámbito estatal es el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, desarrollado de forma detallada por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda. Este tipo de viviendas normativamente se excluyen del libre mercado durante un plazo de tiempo determinado, imponiendo un régimen específico que regula su precio máximo, el uso de las mismas y las condiciones que deben reunir las personas que accedan a ellas. Las VPO pueden ser tanto de promoción privada como de promoción pública, históricamente han sido objeto de subvenciones, ayudas e incentivos fiscales, y se han orientado a garantizar viviendas a precio asequible, tanto en régimen de alquiler como de compraventa. Una vez agotado el plazo de protección de dichas VPO, se convierten automáticamente en vivienda libre, decayendo por tanto todas las condiciones específicas de precio, uso y acceso a las mismas.

La normativa estatal de VPO tiene en estos momentos carácter subsidiario y diferentes CCAA han ido adoptando sus propias regulaciones específicas, con evoluciones diferentes, poniendo el acento en distintas cuestiones, además de fijar precios muy desemejantes. Precisamente por tratarse de viviendas con un precio limitado y una función social definida claramente, la experiencia de países como Austria demuestran que un porcentaje elevado de VPO respecto al total de viviendas tienen un efecto estabilizador en el mercado. En España, dicho porcentaje es claramente insuficiente, en torno a un 2,5%, de acuerdo con las estadísticas del Observatorio de la Vivienda del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana.

Es por ello que diferentes CCAA están fijando en su normativa la calificación permanente de VPO, es decir, un régimen de protección que se mantiene de forma indefinida en el tiempo, para evitar así la desaparición de esta protección por el simple trascurso del tiempo, lo que, al final, acaba suponiendo la privatización de una fuerte plusvalía urbanística. La primera en adoptar esta medida fue Euskadi, pionera en muchos aspectos, y seguida por las Islas Baleares, cuya Ley 5/2018 establece esta protección permanente para todas las VPO que reciban su calificación provisional con posterioridad a la entrada en vigor de esta norma, evitando así su aplicación retroactiva.

El Estado, por motivos de interés general, ha intervenido en diferentes mercados libres de forma histórica, precisamente cuando se persiguen otros objetivos a nivel político o cuando, por el motivo que sea, no está claro que el mercado funcione de forma eficiente en cuanto a la asignación de recursos. Como ejemplos cercanos, está la reciente limitación al precio del gas autorizada por la Comisión Europea para tratar de contener los precios de la electricidad en España y Portugal (la llamada «excepción ibérica»), la medida de subvención de 0,20 € por litro de combustible en la que las compañías asumen 0,05 € de este descuento o, de una forma todavía más clara, la limitación legal del precio de las mascarillas durante la pandemia del COVID-19. Se trata, claramente, de medidas excepcionales, pero que suponen una intervención extraordinaria en mercados a priori libres.

Históricamente ha habido mercados en los que el Estado ha intervenido, precisamente por su importancia estratégica, como el mercado energético (electricidad e hidrocarburos) o, por su importancia para la alimentación, la harina de trigo y el pan, cuya estricta cotización se fue liberalizando de forma paulatina.

A la vista de estos antecedentes, y ante la importancia vital que supone la vivienda, recogida además formalmente como derecho en sentido lato en la Constitución, parece viable suponer que sí podrían recogerse medidas de intervención directa en este mercado, especialmente en situaciones en las que haya dificultades de acceso a la vivienda por parte de segmentos amplios de la población de un territorio.

De hecho, ahora mismo está vigente de forma transitoria un ejemplo de intervención en el mercado de precios de alquiler, al haberse impuesto por ley que la actualización de precios de los contratos de alquiler no podrá ser superior al 2%, independientemente de lo que se hubiera pactado en el contrato mediante la libre voluntad de las partes y del posible comportamiento del IPC.

En realidad, lo que hace es establecer como referencia única obligatoria el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que no puede superar este 2%. Esta medida fue aprobada dentro del «Plan de choque de respuesta a la guerra» por el Consejo de Ministros el 29 de marzo, y se ha prorrogado por el momento hasta el 31 de diciembre de 2022.

En estos momentos se han perfilado en España dos modelos de intervención del mercado de la vivienda mediante la fijación de precios máximos, aunque es imprescindible decir que ninguno de los dos está vigente en este momento, si bien por motivos muy diferentes.

2. Modelos de fijación de precios en el mercado de alquiler

2.1. Modelo catalán

Cataluña, al igual que Madrid y ambos archipiélagos, es uno de los territorios que ha experimentado un mayor crecimiento acumulado de los precios de la vivienda y, en concreto, de los precios de alquiler. La creciente disparidad entre la evolución de los precios de la vivienda y la de las rentas familiares ha agravado una problemática preexistente de acceso a la vivienda, disparando la precariedad y situando a las familias en situaciones complejas. Este relato es el que ha llevado a la Generalitat a explorar medidas no convencionales dentro de su abanico de políticas públicas, y entre ellas, la más polémica, la fijación de precios máximos de alquiler en buena puntos concretos de su territorio.

El primer intento de regulación de precios de alquiler por parte de Cataluña se sustanció en el Decreto-ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña en el ámbito de la prenda. Fue una norma sin efectos prácticos, dado que por desacuerdos de índole política, el Parlament de Cataluña rechazó su convalidación en la sesión de 26 de junio de 2019, decayendo así su vigencia.

Sin embargo, la intención de establecer precios máximos en el mercado de alquiler se mantuvo, dando lugar a la elaboración, tramitación y aprobación de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Esta norma ha supuesto, hasta el momento, el único intento a nivel autonómico de regulación de los precios de alquiler con algún recorrido y aplicación práctica.

El modelo de intervención de precios catalán se basa en tres elementos: por una parte, un sistema de índices de precios que tiene ya un cierto recorrido histórico; por otra, las declaraciones de áreas con mercado de vivienda tenso –que incluye en estos momentos 69 términos municipales, entre los que están los 60 que fueron declarados ex lege mediante una disposición transitoria de la propia ley–; y, por último, la justificación jurídica que posibilita esta regulación en base a su Derecho Civil propio.

Desde el punto de vista de aplicación, las ventajas principales del modelo catalán son bastante claras:

• Universalidad en su aplicación dentro de los ámbitos definidos, salvo las excepciones que claramente se plantean en la propia normativa: supone una limitación de precios efectiva para todos los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual dentro de las zonas delimitadas.
• Disponen de unos índices de precios muy detallados y diferentes consideraciones que permiten la adaptación de los mismos a distintas circunstancias para discriminar situaciones que son efectivamente distintas: no se limita a establecer un precio único, sino que recoge modificaciones porcentuales para reflejar elementos.
  • Se excluyen los contratos vigentes para evitar la retroactividad de medidas que afectarían negativamente a los arrendadores.
  • Se excluyen las viviendas protegidas o con otros regímenes de precio fijado normativamente, aplicándose a las viviendas libres.
  • Se pueden excluir las viviendas de más de 150 m², entendiéndose la medida de limitación es aplicable a viviendas de tipo utilitario.
  • Tampoco se aplica a viviendas de obra nueva ni rehabilitación integral hasta 3 años después de la entrada en vigor de la ley, para evitar que dicha norma sea un impedimento a la promoción de viviendas ni a los procedimientos de rehabilitación del parque edificado existente.
• El sistema se complementa con una buena infraestructura tecnológica de apoyo, sólida y bien construida, con servicios web que permiten determinar el precio de una forma totalmente transparente e inmediata, lo que aporta una indudable seguridad jurídica a arrendadores y arrendatarios.
• Se fijan también excepciones a la aplicación de la limitación de precios en base a los ingresos del arrendador, de forma que si los ingresos que obtiene por el alquiler son imprescindibles para la subsistencia de su familia, no se vean perjudicados por esta norma .
• La pieza de cierre del sistema es un detallado régimen sancionar que, en caso de infracción, prevé sanciones sanciones de entre 3.000 € y 9.000 €, en el caso de ser leves, o entre 9.001 € y 90.000 € para las infracciones que se consideren graves.

Dejando aparte consideraciones sobre la polémica que envolvió a la adopción de esta medida, o incluso a su efecto práctico sobre el conjunto del mercado, la norma catalana tenía un problema severo en origen: el título competencial en el que se basó la Generalitat para desarrollar un sistema de limitación de precios. La norma se basa en la existencia en el derecho civil propio de Cataluña de figuras equiparables al alquiler, originalmente en rústico, y de la existencia de figuras propias obligacionales relacionadas con contratos de cultivo. El legislador catalán basó su competencia en dichas figuras.

Por este motivo, el proyecto de ley recibió informe en contra por parte del Consejo de Garantías Estatutarias en su Dictamen 7/2020, de 5 de agosto, en el que valoró la eventual inconstitucionalidad de los artículos 1.1, 6 a 15, y las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones transitorias primera y segunda, y la disposición final tercera.

Esta discrepancia fue recogida por el Estado y se tradujo en el acuerdo de presentación de recurso de inconstitucionalidad aprobado por el Consejo de Ministros el día 15 de junio de 2021, previo informe del Consejo de Estado, que se apoyaba precisamente en el informe del propio Consejo de Garantías Estatutarias catalán. La norma fue, por tanto, recurrida ante el Tribunal Constitucional, aunque sorprendentemente no se solicitó su suspensión, que sería automática de haberla solicitado formalmente el Estado y tratarse de un problema competencial. Es de suponer que esta falta de suspensión respondió a algún tipo de consideración política más que jurídica. En cualquier caso, la justificación pública para no solicitar dicha suspensión cautelar de la norma impugnada fue que la futura ley estatal de la vivienda daría cobertura legal a la propuesta catalana, pero del análisis del proyecto de ley finalmente aprobado no se desprende tal alcance.

Este recurso de inconstitucionalidad se vino a añadir a uno previo, presentado el 18 de diciembre de 2020, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso contra los arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y las disposiciones adicionales primera y cuarta.

En la Sentencia 37/2022, de 10 de marzo de 2022, el Tribunal Constitucional estimó parcialmente el recurso presentado por los diputados del Grupo Popular, declarando por unanimidad inconstitucionales y nulos los artículos 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda, tercera y cuarta; la disposición transitoria primera, y las disposiciones finales tercera y cuarta, aunque matizó el alcance de los efectos del fallo, no afectando a las situaciones consolidadas, para evitar la anulación directa de todos los contratos de alquiler firmados al amparo de dicha ley.

El recurso de inconstitucionalidad presentado por el Gobierno se resolvió en la Sentencia 57/2022, de 7 de abril, que declaró nulos el art. 14, el inciso “o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior” del art. 16.1, el art. 17 y el art. 18, asestando el golpe definitivo a la Ley 11/2020 del Parlamento de Cataluña, al desarticular incluso preceptos no relacionados con la regulación de la limitación de precios, como la obligación de la oferta de alquiler social en el caso de desahucio.

Los fundamentos jurídicos de ambas sentencias son muy ilustrativos y el argumento central es de tipo competencial:

“corresponde pronunciarse sobre la adecuación de las bases del derecho contractual a los principios rectores de la política económica y social y, en particular, al derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada consagrado por el art. 47 CE, en conexión con la función social de la propiedad privada reconocida por el art. 33.2 CE, introduciendo, en su caso, las modificaciones oportunas”.

Por lo tanto, el modelo catalán de regulación de precios máximos de alquiler denominado formalmente “régimen excepcional de contención de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tenso” ha sido declarado nulo de pleno derecho por temas principalmente competenciales.

Curiosamente, pese a su anulación, el Tribunal Constitucional ha declarado expresamente válidos los contratos firmados durante su vigencia que no establecieran expresamente la revisión de precios en caso de anulación de la norma.

Un reciente informe del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona acredita que la Ley sí que ha tenido un efecto positivo. Las conclusiones del trabajo, titulado «Impacto de la
Ley 11/2020 en el mercado de alquiler en la demarcación de
Barcelona«, se pueden resumir en los siguientes aspectos:

• Se ha reducido ligeramente el precio de los alquileres en los municipios de la demarcación de Barcelona en los que sí se aplicó y han sido objeto de estudio, especialmente durante los primeros meses de aplicación de la ley.
• Durante su vigencia se han firmado más contratos de alquiler que antes, lo que desmonta la crítica neoliberal más habitual.
• Y, además, no se ha reducido el número de contratos vigentes, o, lo que es lo mismo, los propietarios no han optado por dejar los pisos cerrados.

Como el tema es muy interesante, analizaré de forma individual dicho informe en un próximo artículo, si bien hay que indicar que el trabajo publicado se autodefine como un avance de resultados.

2.2. Modelo estatal

Por modelo estatal se entiende el recogido en el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, aprobado por el Consejo de Ministros el día 1 de febrero de 2022, más de un año después de lo anunciado inicialmente. Su contenido, por tanto, no es firme, como tampoco lo es su aprobación, dadas las diferentes sensibilidades que en esta cuestión manifiestan los grupos políticos que han prestado su apoyo al Gobierno en distintos momentos, lo que nos permite suponer que sufrirá cambios durante su tramitación parlamentaria y no resultará fácil construir la mayoría necesaria para su aprobación.

En cualquier caso, el primer escollo de la tramitación parlamentaria sí se ha superado, al rechazarse el pasado 10 de marzo las enmiendas a la totalidad de devolución presentadas por los partidos PP, Ciudadanos, PNV, PDeCAT y Junts per Catalunya.

En cuanto a las enmiendas al propio redactado del texto, se ha ampliado hasta en nueve ocasiones el plazo de presentación de las mismas, que se cerró definitivamente el pasado 27 de abril. Es pronto todavía para valorar el contenido de las mismas y la posibilidad de que supongan modificaciones sustanciales sobre el planteamiento original del proyecto de ley, pero sí sabemos que son muchas y que generarán intensos debates en el Congreso de los Diputados.

Además, no se puede obviar el durísimo dictamen preparado por José Antonio Ballestero Pascual y Enrique Lucas Murillo de la Cueva, aprobado el pasado 27 de enero por parte del Consejo General del Poder Judicial, con 15 votos a favor y 6 en contra, sobre el anteproyecto de ley, en todo equivalente al proyecto finalmente aprobado por el Consejo de Ministros. Dicho informe insiste en la posible vulneración de competencias por parte del Estado, ya que podría estar invadiendo competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas. Dicho dictamen sustituyó a una propuesta anterior, en la que actuó como ponente Álvaro Cuesta, que fue rechazada por 15 votos a 6 en el Pleno de dicha institución.

En base a las dudas que sobre una posible invasión de competencias exclusivas de las CCAA expone el CGPJ, distintas formaciones políticas, como viene siendo habitual, han anunciado que presentarán recurso de inconstitucionalidad de forma inmediata a su aprobación como ley, como viene siendo habitual en la práctica parlamentaria reciente.

Resumiendo mucho el planteamiento del proyecto de ley, se establece una mecánica que parte de la definición previa de unas zonas de mercado tensionado, que deben definir las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos, siempre que cumplan determinadas condiciones objetivas relacionadas con el incremento histórico de precios y lo que supone el coste de vivienda sobre la renta media de las familias. Si se verifican estas condiciones, una vez delimitada el área se derivan de esta declaración una serie de efectos:

• Prórroga legal anual de todos los contratos de alquiler de vivienda habitual dentro del ámbito de la zona tensionada, hasta un máximo de tres años consecutivos.
• Prohibición de aumentar los precios en contratos consecutivos sobre una misma vivienda más allá del IPC acumulado del período.
• Fijación de un precio máximo al alquiler en aquellas viviendas que sean propiedad de un gran tenedor, al que se acumula también el límite de actualización del punto anterior: se toma el precio más bajo de los dos indicados.
• Incentivos fiscales, como la deducción de un 90% en el IRPF para el caso de que se aplique una rebaja del 5% sobre el precio de un nuevo alquiler respecto al contrato inmediatamente anterior.

Las principales ventajas identificadas del sistema propuesto son las siguientes:

• Título competencial suficiente para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Medidas de alcance amplio, como las prórrogas de contratos, la congelación de precios y los incentivos fiscales.
• Se tratará de una ley estatal de carácter básico, directamente aplicable por parte de las Comunidades Autónomas, si bien las medidas más intervencionistas se ligan a la declaración de zonas tensionadas, por lo que corresponde a las CCAA la decisión.
• Incluye otras cuestiones más allá de los alquileres que tienen un cierto calado y pueden tener un impacto positivo a medio y largo plazo, como previsiones de una mayor reserva de suelo para VPO, entre otras.

Por su parte, este sistema también presenta algunos inconvenientes que no pueden obviarse:

• Posible solapamiento e incluso invasión competencial de materias reservadas en exclusiva a las Comunidades Autónomas (vivienda, vivienda protegida, urbanismo…).
• Recursos de inconstitucionalidad anunciados, lo que podría suponer su hipotética suspensión –aunque no sea directa–  y, por lo tanto, inaplicabilidad, por más que sea improbable.
• Determinación de zonas tensionadas poco definida, lo que afecta a la capacidad decisoria de las Comunidades Autónomas: ámbito territorial mínimo y máximo, determinación concreta de indicadores, etc. De hecho, parece que incluso los Ayuntamientos podrían instar estas declaraciones.
• Limitación de precios condicionada a una determinación de los mismos por parte del Ministerio una vez que la ley haya entrado en vigor, con un plazo de elaboración de 18 meses.
• Incluso disponiendo de dichos indicadores, la limitación de precios únicamente afecta a las viviendas de los grandes tenedores.

Como se ha indicado, la puesta en marcha completa del paquete de medidas previsto en la futura ley estatal se demorará en el tiempo, dado que, además de su tramitación parlamentaria, vendrá condicionada después por la elaboración de los precios máximos (18 meses). Otras medidas dependerán de la adaptación de normativa autonómica propia.

Su alcance es limitado en cuanto al establecimiento de precios máximos y, además, depende de la determinación de unas zonas de mercado tensionado cuyo procedimiento de declaración no es claro y dependerá, en cierta forma, de la conformidad del Ministerio, lo que reduce la autonomía de gestión por parte de las diferentes Comunidades Autónomas.

A todos los efectos, es insuficiente para paliar de forma inmediata el problema urgente que afronta Baleares. En el archipiélago, las viviendas correspondientes a los grandes tenedores suponen un porcentaje muy bajo del total de viviendas (unas 5.600 viviendas o, lo que es lo mismo, aproximadamente un 5% del parque de alquiler).

2.3. Modelo berlinés

En el ámbito internacional ha habido propuestas de regulación de precios de alquiler, como el famoso planteamiento de Berlín (a nivel de Länder, no de municipio) con la conocida ley Mietendeckel (techo al alquiler), aprobada en 2019 pero que entró en vigor el 23 de febrero del 2020. Esta ley fijaba un límite al precio del alquiler en un máximo de 9,80 €/m2, muy por debajo de los precios de mercado en la zona centro de la capital, y que podría haber afectado potencialmente a unos 1,5 millones de contratos de alquiler de pisos y casas. Sin embargo, el propio Tribunal Constitucional Federal de Alemania, en abril de 2021, la declaró inconstitucional por un tema competencial.

Esta medida fue después substituida por un gran referéndum en el que se consultó a la población berlinesa sobre la posibilidad de iniciar una expropiación masiva de viviendas de grandes tenedores. La iniciativa, conocida como “Deutsche Wohnen & Co. enteignen Volksentscheid”, propuso la expropiación forzosa por parte del Land de Berlín de todas las viviendas que tuviesen en Berlín aquellas empresas con más de 3.000 viviendas. La más conocida de ellas, Deutsche Wohnen, dispone de más de 150.000 viviendas, y se indicaba que la medida podría afectar a un total de 240.000 viviendas en total. El referéndum, que tuvo lugar el 26 de septiembre de 2021, aprobó la propuesta con un 56,4% de votos favorables.

No tiene sentido, en cualquier caso, por las disímiles configuraciones de los distintos ordenamientos, valorar en cuanto a su viabilidad jurídica las soluciones aplicadas en otros países, por lo que se circunscribe el análisis a las diferentes propuestas anunciadas en España.

3. Replicabilidad de los modelos existentes en el territorio balear y otras CCAA

Como conclusión, cabe valorar la posibilidad de trasladar y aplicar los dos primeros modelos vistos al ámbito de las Islas Baleares. El análisis sería válido para cualquier otra Comunidad Autónoma que se enfrente al mismo problema.

En cuanto al modelo catalán, que tiene como ventaja su mayor alcance y eficacia directa, parece obvio que se trata de una vía muerta a nivel jurídico. En el caso de Baleares, además, su derecho civil propio no recoge figuras de naturaleza obligacional más allá de versiones específicas de contratos de aparcería, difícilmente extendibles para dar encaje a arrendamientos urbanos.

Por lo que se refiere al modelo estatal, cuya ley está todavía en tramitación, y por su carácter de norma estatal –previsiblemente además con carácter básico, aunque esto suponga su carácter exorbitante– no parece posible adelantar su aplicación desde el ámbito autonómico replicando su contenido, dado que se centra en herramientas inaccesibles para el legislador balear, como la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley del Suelo o la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Una normativa paralela pero de ámbito autonómico carecería de título competencial y, por lo tanto, sería irremediablemente anulada tras su suspensión en el momento de presentación del recurso de inconstitucionalidad por parte del Estado.

Por todo lo anterior, se hace imprescindible que el legislador autonómico balear trate de diseñar una solución jurídica diferente a las anteriores, si efectivamente quiere implantar algún mecanismo de limitación de precios, dado que las soluciones vistas no son directamente trasladables ni adaptables a la realidad normativa y al encaje competencial de la Comunidad Autónoma.

La pregunta, por lo tanto, se mantiene: ¿se puede construir, dentro del espacio competencial autonómico, una ley propia que permita establecer restricciones de precios en el mercado de alquiler de viviendas?

Me atrevo a adelantar mis propias conclusiones, en base a que he estudiado con cierto detenimiento la cuestión: sí que se pueden limitar los precios de alquiler desde una norma autonómica y hacerlo, además, con ciertas garantías para superar el filtro competencial y de constitucionalidad.

(Continuará en un próximo artículo)