La definición y gestión de las políticas públicas de vivienda debe basarse siempre en un diagnóstico previo y detallado de la realidad, de forma que puedan establecerse objetivos factibles y contrastar así el éxito de las medidas adoptadas. En este sentido, y centrándonos en las políticas públicas de vivienda, uno de los principales déficits es la falta de estadísticas sobre precios de alquiler: no se dispone de datos adecuados sobre los precios de alquiler de vivienda habitual. Es cierto que existen diferentes iniciativas en este sentido, pero no se dispone aún de una estadística generalizada, detallada, actualizada y de ámbito estatal que permita visualizar la realidad del mercado de alquiler de vivienda habitual.

Cabe decir aquí que la modalidad de acceso a la vivienda mediante alquiler a precios de mercado no ha dejado de crecer en España como régimen de tenencia. De hecho, de acuerdo con los datos de la encuesta de condiciones de vida del INE, en 2020 un 14,7% de todos los hogares correspondían a viviendas en alquiler a precio de mercado, lo que supone un incremento del 55% respecto al 9,5% que representaban en 2005. La Comunidad Autónoma con un mayor porcentaje de hogares con un régimen de tenencia de alquiler a precios de mercado es, precisamente, Baleares, donde un 25% de las familias se encuentran en esta situación. En el otro extremo se encuentra Extremadura, con sólo un 7,6%. Precisamente por su importancia creciente y por el hecho de que, en muchos casos, las familias que se acogen al alquiler lo hacen, precisamente, por no reunir las condiciones económicas necesarias para comprar, es de capital importancia para la definición de las políticas públicas de vivienda entender cómo se está comportando su precio.

A diferencia de la compraventa, que es un proceso mucho más formalizado (escritura pública ante notario, inscripción en el Registro de la Propiedad), el alquiler es mucho menos formalista, dado que de hecho ni se requiere contrato por escrito, por lo que en muchos casos no deja ningún tipo de huella administrativa. El único requisito formal es el depósito de la fianza de alquiler, que tiene en general un grado de cumplimiento bajo, y, en determinadas CCAA, como Cataluña, la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Cualquiera de las partes de un contrato de alquiler podría elevarlo a escritura pública y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, pero es algo residual. Además, el propietario de la vivienda debería declarar los ingresos obtenidos mediante su alquiler como rentas del capital inmobiliario en su declaración de la renta anual.

Por lo tanto, no se dispone de registros públicos generalizados de los que se puedan extraer datos completos sobre los contratos de alquiler vigentes, lo que dificulta en gran medida la elaboración de estadísticas públicas.

Merece la pena, por tanto, revisar sucintamente los datos públicos de los que sí disponemos y también las estadísticas publicadas desde el ámbito privado.

Estadísticas públicas nacionales sobre precios de alquiler

El Instituto Nacional de Estadística (INE) prepara con carácter trimestral su Índice de Precios de Vivienda (IPV), que se refiere a los precios de compraventa y utiliza un sistema de índices, por lo que no da directamente información sobre precios. Tomando como base el año 2015 (IPV = 100) se dispone de datos anuales entre 2007 y 2021 sobre cada una de las Comunidad Autónomas y Ciudades Autónomas. Al ser un índice, no permite establecer comparativas entre territorios ni proporciona precios medios.

De forma experimental -así lo indica en su propia web- el INE ha elaborado un Índices de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA) pero que se limitan al período acumulado entre 2015 y 2020 y a los datos de 2020. Disponen de un visor que resulta muy cómodo y que permite identificar el incremento percentual de precios a nivel de distritos, aunque siguen sin indicar precios medios. La ventaja principal de estos datos es que se basan en las declaraciones de renta presentadas por los ciudadanos (modelo 100).

Existe también un Índice Nacional de la Vivienda en Alquiler (INVA), con datos mensuales que se remontan a 1961, si bien la base más reciente únicamente recoge datos a partir del año 2002. Los índices se pueden obtener desglosados por Comunidades Autónomas y se basan en los cálculos realizados para la determinación del IPC. Permiten representar la evolución de precios en cada territorio, no la de estos entre sí.

Por su parte, el Ministerio de Transportes, Mobilidad y Agenda Urbana (MITMA), a través del Observatorio de Vivienda y Suelo, publica con una cierta periodicidad su Boletín Especial Alquiler Residencial, que proporciona una información muy detallada y completa sobre el fenómeno del alquiler de viviendas, incidiendo también en la evolución de sus precios. Desgraciadamente, la última edición corresponde al año 2019 y, por lo tanto, refleja el mercado de alquiler de 2018.

Adicionalmente, el MITMA, en cumplimiento del mandato establecido en la Disposición adicional segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, estableció un interesante sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Disposición adicional segunda. Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

1. Para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal, se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se ajustará a las siguientes reglas:

a) Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el «Boletín Oficial del Estado». Contra la resolución por la que se apruebe el sistema de índices de referencia podrá interponerse recurso contencioso-administrativo.

b) Para la determinación del índice estatal se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

2. En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda.

El plazo de 8 meses se superó con creces, ya que el MITMA tardó 16 en elaborarlo, publicándose finalmente el 30 de junio de 2020. Además de la metodología, se publicaron las bases de datos originales, con información sobre más de 2 millones de viviendas, en las que se integraba los depósitos de fianzas de alquiler de las distintas CCAA, y un detallado visor que permite obtener la mediana de los precios de alquiler y los distintos cuartiles, tanto por vivienda como por m², en diferentes escalas geográficas: CCAA, provincias, municipios, distritos y secciones censales.

Con datos actualizados de 2020, se trata de una herramienta muy útil que, además, hace una descripción de todos los contratos vigentes, de todo el stock de viviendas alquiladas. Sorprendentemente, no se ha vinculado a ninguna política pública de vivienda. Además, no parece que vaya a integrarse en los mecanismos de la futura Ley por el derecho a la vivienda, cuyo proyecto de ley establece en su disposición final primera una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos que impide que las medidas de limitación de precios de alquiler de vivienda de grandes tenedores en zonas tensionadas se apliquen antes de que hayan transcurrido 18 meses desde la entrada en vigor de la ley y, además, se haya aprobado el sistema de índices de referencia, lo que parece indicar que se creará un nuevo sistema de índices para este fin.

Disposición transitoria séptima. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas.

La regulación establecida en el apartado 7 del artículo 17 se aplicará a los contratos que se formalicen una vez transcurridos dieciocho meses desde la entrada en vigor de la Ley XX/XXX, de xx de xxxx, por el derecho a la vivienda, y una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia.

Esperemos que haya espacio para reconducir esta cuestión durante su tramitación parlamentaria para que no se tenga que duplicar este trabajo y, además, las medidas de limitación de precio se puedan aplicar con mayor agilidad.

Estadísticas autonómicas sobre precios de alquiler

Algunas CCAA sí que disponen de estadísticas detalladas sobre los precios de alquiler de vivienda habitual en sus respectivos territorios. Por ejemplo, el Gobierno Vasco, a través de su Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes elabora la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL), basada en los datos de los depósitos de fianzas de alquiler, discriminando entre vivienda libre, vivienda habitual colectiva y locales comerciales. Cuentan con unas 120.000 fianzas depositadas correspondientes a municipios de más de 5.000 habitantes, lo que permite sin duda un análisis significativo del mercado de alquileres.

Sin embargo, el grado de incumplimiento de la obligación de depósito o la insuficiencia de la información recogida impiden que este tipo de estadísticas, mucho más acertadas, se generalicen.

Estadísticas privadas sobre precios de alquiler

Las principales estadísticas elaboradas por entidades privadas en relación a los precios de alquiler son las correspondientes a los estudios que elaboran los principales portales inmobiliarios en línea de España. La problemática que comparten estas estadísticas es muy clara:

• Se refieren exclusivamente a precios de oferta, no al stock de contratos de alquiler vigentes.
• Los precios que toman corresponden a anuncios, que no tienen por qué coincidir con los precios finales de los alquileres que se acuerden.
• No discriminan el alquiler de vivienda habitual de otras figuras, como el alquiler de temporada o el turístico.
• Pueden presentar sesgos, relacionados con una sobrerrepresentación de las propiedades más caras por el mayor interés de las agencias inmobiliarias.
• No recogen la oferta que se mueve por canales informales: familia, amigos, vecinos…
• Falta de representatividad de los resultados en determinados ámbitos, al no disponer de una muestra suficiente.
• Metodologías propias de tratamiento estadístico, diversas y no equiparables a los niveles de exigencia formal que se aplican a las estadísticas públicas, por lo que no se pueda garantizar su robustez.

Como muestra práctica de estos problemas, un ejemplo concreto: la noticia de cómo un pueblo de menos de 10.000 habitantes en Menorca, Alaior, se convirtió en sensación al ser, según la proptech Casafari, el que más se había encarecido de todo el sur de Europa, siempre de acuerdo con sus propias estadísticas. Que Santa Lucía les conserve la vista, y lo digo con conocimiento de causa: me crié en ese pueblo y lo conozco bien.

Como resultado de todo lo anterior, los resultados de unas y otras son, normalmente, poco consistentes entre sí y no coincidentes con los datos públicos disponibles, por lo que su análisis debe realizarse siempre con una cierta cautela y espíritu crítico. Sin embargo, sí que permiten una visión de la oferta de alquiler y su evolución, especialmente a nivel agregado.

Dichas discrepancias ya fueron objeto de análisis por parte del Observatorio de Vivienda y Suelo, en su Boletín Especial Alquiler residencial 2019, que demuestra que los precios proporcionados por Idealista son de media un 25% más elevados que los de Fotocasa. En cuanto a sus índices de variación de precios de alquiler, Idealista indicaba en 2018 un crecimiento interanual del 9,1%, mientras que Fotocasa lo fijaba en el 1,8%: otra inconsistencia significativa.

Hechas las oportunas advertencias, se incluye a continuación un listado de las estadísticas que proporcionan los portales más conocidos y habituales en España:

• Idealista: dispone de una herramienta interactiva sobre la evolución de precios, tanto de alquiler como de compraventa, que permite elegir diferentes ámbitos geográficos. Dispone de página propia: evolución del precio de la vivienda en alquiler en España. Interesante por el volumen de datos de los que disponen y por publicar además la metodología que siguen para su elaboración. Además, comercializan big data para terceros, a través de idealista/data con herramientas propias e incluso una API bastante completa para obtener testigos.
• Fotocasa: también cuenta con una herramienta llamada Índice Inmobiliario de precios Fotocasa, bastante completa, que proporciona información tanto sobre precios de compraventa como de alquiler. Además, geolocaliza los testigos, que pueden consultarse de forma interactiva. Quizás dispone de menos ofertas de alquiler, lo que puede redundar en la significatividad de los datos.
• Habitaclia: dispone de una herramienta para ver la evolución de precios de pisos por m², tanto en alquiler como en venta, menos detallada que las anteriores. Permite obtener los datos por provincia, comarca, municipio y distrito, suponiendo que se disponga como mínimo de 50 muestras. Un aviso para navegantes: el concepto de provincia y comarca que utilizan es algo sui generis. Como su nombre indica, no proporciona más que la evolución de los precios por m² de alquiler de pisos, sin más detalles.
• Pisos.com: no incluye ninguna herramienta interactiva de análisis de precios, pero elabora y publica mensualmente su informe mensual de precios de alquiler. Menos útil que las herramientas anteriores, sí que presenta en general un contenido muy gráfico y accesible, perfecto para identificar de un vistazo las principales tendencias.

Como se comentaba antes, no se dispone en cuanto a alquileres de otras estadísticas muy completas como las que prepara en materia de compraventas el Consejo General del Notariado o el Colegio de Registradores, ni tan siquiera las que realizan las diferentes sociedades de tasación.

Conclusión

El fenómeno del alquiler deja menos huella documental y administrativa que la compraventa, lo que dificulta mucho el acceso a los datos oportunos.

Las fuentes más fiables son, evidentemente, los depósitos de fianzas de alquiler que gestionan las autonomías, por lo que esta información, debidamente anonimizada (separada de todos los datos personales), debería explotarse estadísticamente o, mejor todavía, acogerse a un sistema de datos abiertos u open data.

También es muy completa la información tributaria, especialmente la relativa al rendimiento de los bienes inmuebles en la declaraciónd e IRPF, pero está protegida por el secreto fiscal y no es susceptible de explotación fuera del ámbito tributario.

Así las cosas, solo se dispone de los anuncios de ofertas de alquiler en las plataformas online, lo que, como se ha visto, supone no pocos problemas para recomponer, en base a ellos, el precio efectivo de los alquileres de vivienda habitual vigentes en un momento dado. Además, las discrepancias entre ellos generan un continuo ruido mediático que no facilita en absoluto la correcta definición de políticas públicas de vivienda en materia de alquiler.

Necesitamos, por tanto, mejores herramientas estadísticas para poder hacer un diagnóstico adecuado de la situación del mercado de vivienda habitual en régimen de alquiler. Sirva esta nota como una petición a los poderes públicos competentes en esta materia: si algo no se puede medir, tampoco se puede gestionar.