En estos tiempos en los que el avance de la tecnología ha posibilitado el acceso universal y gratuito a la información, nos encontramos con una fuerza contrapuesta: la facilidad con la que se extienden las falsedades o, como viene siendo más habitual, las medias verdades: afirmaciones sesgadas, interesadas y, por lo tanto, mendaces. Las carencias que debilitan la formación de un espíritu crítico y la sencillez aparente de algunos mensajes hacen, además, que desmentirlas sea siempre mucho más complicado. La mentira es siempre más veloz, más eficaz. Pero la realidad, obstinada, es la que es y no acostumbra a ser sencilla. La verdad tiene siempre aristas y resulta a menudo incómoda, al menos, para algunos.

Esta breve introducción nos lleva al objeto de esta serie: las mentiras palmarias que en materia de vivienda algunos se empeñan en repetir hasta la saciedad, como mantras aprendidos de los que no se puede dudar. Aunque sé perfectamente que esta tribuna no cambiará nada, me siento obligado a refutar de forma pública y didáctica algunas de estas falsedades que, por más que se repitan, no devienen verdades.

El más evidente y en el que más se insiste es el de que la limitación de precios de alquiler que prevé la Ley por el Derecho a la Vivienda no funciona. Utilizan aquí todo el manual de la falacia: «no ha funcionado en Cataluña», «no ha funcionado en ningún lugar», «los estudios lo demuestran» y, además, «perjudica a los pequeños propietarios» o «se ha reducido la oferta de pisos». Vayamos por partes para desmontar todos estos bulos.

En cuanto a si ha funcionado o no en Cataluña, lo primero es valorar el resultado más directo: ¿qué ha pasado con los precios de alquiler? Pues lo que dicen las estadísticas más actualizadas es que han bajado un 1,9% en los municipios incluidos en la zona tensionada, con una bajada que ha llegado al 4,9% en la ciudad de Barcelona, frente a un aumento del 6,6% en los municipios fuera de la declaración, según datos recientes de la Generalitat. Puede parecer poco, pero comparado con lo que ha pasado en el resto de España, donde los precios en las capitales de provincia han subido un 13,5%, supone un diferencial máximo que supera el 20%. En Baleares, por poner un ejemplo más cercano, los precios se han encarecido un 9,7% durante el último año, porcentaje que alcanza un nada desdeñable 22,8% en la ciudad de Ibiza. Salvada la disparidad de datos sobre evolución de precios de alquiler, parece que igualmente algo sí que ha funcionado, ¿no les parece?

Sigamos. Siempre según estos negacionistas, los estudios dicen que no funciona. Estaría bien que citaran la fuente ya que se refieren siempre a un informe publicado con mucha anticipación por una universidad privada, dirigido por el titular de la Cátedra Tecnocasa-UPF de Análisis de Mercado de la Vivienda. Es decir: una cátedra financiada por una empresa inmobiliaria que gana más dinero cuanto más altos son los precios. Además, los datos que utiliza provienen de Idealista, otra empresa que es parte interesada en esta cuestión ¿De verdad quieren que siga? Los estudios que defienden que sí funciona son muchos más y vienen de organismos públicos independientes y universidades públicas, aprovechando la experiencia previa de limitación de la ley catalana: el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, o incluso más reciente del Institut d’Economia de Barcelona, dependiente de la Universidad de Barcelona, que acredita la bajada de precios sin reducción significativa de la oferta. En cuanto a estudios internacionales, es de referencia también el estudio de The Haas Institute for a Fair and Inclusive Society de la Universidad de Berkeley. No hace falta que me crean: pueden leerlos. O, incluso sin leerlos, dar por bueno que, al menos, no es verdad que todos los estudios dicen que esta medida ha fracasado siempre. No es el caso. Ni por asomo.

Insisten también en que la limitación de precios afecta a los pequeños propietarios –pequeños ahorradores y familias– a los que perjudica la bajada de precios impuesta por ley. Y aquí demuestran no haber leído lo que dice la propia Ley por el Derecho a la Vivienda. La disposición final primera, que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta muy clara: los precios máximos solo son obligatorios para los grandes tenedores, es decir, para quien tiene más de diez viviendas, que es exactamente lo contrario que el pequeño ahorrador del que nos hablan. El precio máximo puede ser también obligatorio para los nuevos pisos que salen al mercado y para los que no se han alquilado durante los últimos cinco años, por lo que premia por tanto a quien sí los estaba alquilando. Para los pequeños propietarios es un precio de referencia, no obligatorio, pero que si deciden aplicar, puede suponer importantes incentivos fiscales, como una deducción del 90% en el impuesto de la renta.

La limitación que sí impone a los pequeños propietarios tiene que ver con los contratos sucesivos. Si un contrato acaba, un nuevo contrato sobre la misma vivienda no podrá subir por encima de un porcentaje que se recalcula cada año, el Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta medida protege a los buenos inquilinos, que se libran así de subidas injustificadas. Y para el propietario, si el mes pasado estaba satisfecho cobrando X, si ahora pasa a cobrar X más el 2,25%, no parece que se le esté perjudicando, ¿o sí?

Insisten en que por culpa de esta medida se ha reducido la oferta de alquiler en Cataluña. Los datos cuantitativos apuntan en esta dirección, pero es importante aquí atender a los motivos cualitativos, que son fácilmente explicables.

Por una parte, precisamente, la contracción de la oferta implica el funcionamiento de las medidas propuestas: si soy un propietario y he tenido alquilado un piso por un cierto importe, al acabar el contrato, probablemente tenga más sentido ofrecerle un nuevo alquiler al mismo inquilino, ya que no puedo subir los precios libremente y mi inquilino era serio y pagaba regularmente. Si decido hacerlo así, no publicaré nuevos anuncios ofreciendo el piso. Es decir: el piso sigue siendo la vivienda habitual de la misma familia y no se convierte en nueva oferta.

Por otra, la mayor amenaza al alquiler de vivienda habitual es la altísima rentabilidad comparada que ofrecen otras alternativas de uso sobre la misma propiedad: el alquiler turístico, ilegal o no, y el alquiler de temporada, que en muchos casos se combina con el anterior y, en otros, se utiliza de forma fraudulenta para disfrazar un alquiler habitual y no aplicar las normas que protegen a los inquilinos. Este proceso, desgraciadamente, es anterior a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Y hay que recordar también que estas medidas, aplicadas por vez primera en Cataluña, fueron defendidas por un amplio espectro de fuerzas políticas: Junts, ERC, PSOE, Comuns. Tan contraproducentes no deben ser cuando otros territorios, con el mejor historial en cuanto a políticas públicas de vivienda, como Euskadi y Navarra, con el apoyo de fuerzas de izquierdas y de derechas, han decidido también aplicarlas como complemento a sus propios programas.

Así las cosas, y desmentidos estos bulos que tanto se repiten, ¿es la declaración de zonas tensionadas la solución definitiva a los problemas de vivienda? No, no lo es. Es una medida extraordinaria, que responde a la concurrencia de una serie de requisitos objetivos muy exigentes, y temporal, limitada en el tiempo –tres años– y en el espacio, que se extiende solo a las zonas que se incluyan en la declaración. No hay soluciones definitivas, no hay soluciones mágicas: el problema es complejo, tiene diversas causas y, por lo tanto, su solución debe ser necesariamente multifactorial y requiere de tiempo. Precisamente lo que posibilitaría la declaración de zonas tensionadas es esto: ganar tiempo. Ganar tiempo para las familias, darles un respiro ante la voracidad del mercado y evitar que todos sus ingresos se destinen a pagar un alquiler. Ganar tiempo para que las autoridades públicas pongan en marcha y desarrollen otra medidas efectivas, que requieren de tiempo para materializarse, como la construcción de vivienda pública social y de vivienda asequible, tanto de forma directa como a través de mecanismos de cooperación público-privada.

Pero, ante todas estas razones, se impone la política de bloques y los prejuicios ideológicos que impiden que en Baleares, el territorio sin duda más vapuleado por la problemática del acceso a la vivienda, se adopte la decisión más lógica y con un impacto más inmediato. Y lo peor de todo es que cierran filas con una decisión que se ha tomado fuera de nuestro territorio, sin tener en absoluto en cuenta los intereses de los ciudadanos de las islas o nuestra realidad diaria. Medidas que se bloquean en defensa de los intereses de unos pocos, tomadas por personas que no tienen ni tendrán un problema de acceso a la vivienda, y que no saben de la angustia de las familias que viven de alquiler y ven cómo se acerca el final del contrato, teniendo la certeza de que les subirán el precio un 30, un 40, un 50% o más, si es que tienen suerte y se lo renuevan.