La relación entre población y vivienda es clara: todos necesitamos un hogar en el que vivir, por lo que una mayor población supone, por lo general, una mayor demanda de vivienda. El pasado 13 de octubre, el INE publicó una proyección del incremento de población que experimentará España entre 2022 y 2037. Baleares es la región que presenta el porcentaje de crecimiento relativo más elevado, con una proyección del 25%, o lo que es lo mismo, 306.142 ciudadanos más. Desafortunadamente, no se proporcionan datos detallados por islas. Si suponemos que el porcentaje será más o menos equivalente para todas las islas —aunque tendría sentido que en Menorca fuera mayor por ser, a día de hoy, la que tiene una menor densidad de población, además de unos menores precios de vivienda—, la población pasaría de las 95.936 personas censadas en 2021 hasta 119.920 habitantes en 2037. Redondeando, supone un incremento de casi 24.000 residentes. Todas estas personas necesitarán un lugar donde vivir, una vivienda o alguna solución habitacional que les permita construir su proyecto de vida en Menorca.

¿Cuántas viviendas harán falta para poder alojar a esas 24.000 personas? La ocupación media por hogar, es decir, el número de personas que conviven en una vivienda se sitúa en Baleares en 2,62, de acuerdo con los datos de la Encuesta Continua de Hogares de 2020. La tendencia de este indicador es a la baja: cada vez más personas viven solas y cada vez las familias tienen menos hijos o deciden no tenerlos. En cualquier caso, haciendo una primera proyección y suponiendo que la ocupación se mantenga constante, para alojar a toda la población en 2037 harán falta 9.154 viviendas adicionales.

Es decir: hasta el año 2037 habrá una demanda de vivienda habitual de más de 9.000 viviendas. Pero no es esta la única demanda: también hay compras de vivienda por extranjeros no residentes y compras de segundas residencias por parte de la población residente. De acuerdo con los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, un 28% de las viviendas compradas en Baleares durante el segundo trimestre de 2022 fueron adquiridas por extranjeros no residentes en España. Para atender esta demanda adicional, harían falta otras 2.554 viviendas.

En cuanto a las compras de segundas residencias por parte de la población ya residente, no es fácil de estimar, pero de acuerdo con las cifras del último censo disponible, el de 2011, un 15% de la población de Baleares disponía de una segunda residencia. Aplicando este porcentaje sobre el incremento de población, supondría otras 1.336 viviendas.

Si se suman estos tres componentes, de acuerdo con este sencillo modelo predictivo, harían falta 13.044 viviendas adicionales para cubrir la demanda acumulada hasta 2037. ¿Existe un parque edificado hoy suficiente para atender esa demanda adicional? No existen cifras concluyentes, pero queda poca vivienda vacía porque la demanda incrementada no es atendida por una oferta suficiente, que es lo que explica el aumento de precios: solo en el segundo trimestre de 2022 los precios de tasación se incrementaron un 7% en Ciudadela y un 2% en Mahón. Desde 2015, el aumento ha sido del 72% en Ciudadela y del 53% en Mahón.

Si se tuviera que atender esta demanda de vivienda únicamente con nuevas construcciones, estaríamos hablando de que hace falta un ritmo de construcción de 870 viviendas anuales durante los próximos 15 años. Por poner esta cifra en relación con la realidad, 227 fue el total de viviendas visadas en Menorca entre agosto de 2021 y julio de 2022. Aunque es posible que las cifras correspondientes a 2021 todavía estuvieran afectadas por las consecuencias de la pandemia de la COVID-19, está claro que hay una discrepancia importante entre las viviendas que se están construyendo, menos de una tercera parte de las necesarias para hacer frente a la demanda prevista.

Hasta aquí, el simple cálculo econométrico que sirve de diagnóstico de situación. El dato de la demanda de viviendas tendría que contrastarse con el resto de limitaciones, unas jurídicas y otras más prácticas, por las implicaciones de un crecimiento de población de esta magnitud: urbanismo, agua potable, depuración, energía, transportes, educación, sanidad, otros servicios. El nuevo PTI, aprobado inicialmente a finales de 2020, contempla la clasificación de suelo urbanizable para los próximos 10 años con el límite de 13.120 plazas residenciales, cifra muy lejana del incremento de población previsto en el horizonte 2037. Otro tanto para la suficiencia de otros recursos imprescindibles.

Este aumento previsto de población supone uno de los desafíos más grandes a los que se enfrentará la sociedad menorquina durante los próximos años, que se manifestará de forma dramática en la dificultad para acceder a una vivienda y a su precio, que con toda seguridad se disparará debido al desequilibrio entre oferta y demanda. Se hace imprescindible abrir un debate.

Publicado el 29 de octubre en el especial «Construcción e interiorismo» del Diario Menorca.