Observatorios de vivienda: introducción y objetivos generales.

La situación actual de la vivienda y la percepción social de la misma, que se ubica ya en la posición undécima de los problemas que más afectan personalmente a la población española, según los datos del barómetro del CIS de noviembre, requieren un esfuerzo decidido por avanzar en la comprensión empírica de cómo nos relacionamos con la vivienda y de qué podemos mejorar. Me refiero al fenómeno de la vivienda y no únicamente al mercado, convencido de que el ámbito de estudio debe abarcar un campo más ambicioso que este último. Esta tarea, inaplazable, debería ser total o parcialmente pública y sobreponerse al entorno político, dotándose de una estructura esencialmente técnica y académica y con vocación de permanencia. Así, debería abordarse en un ámbito donde prime la investigación, el análisis y el desarrollo del conocimiento, y, todo ello debería, además, hacerse desde una perspectiva multidisciplinaria.

La buena noticia es que estos entornos esenciales para comprender y mejorar la realidad del fenómeno de la vivienda ya existen en nuestro territorio (aunque todavía no en las Illes Balears), los hay públicos y privados, algunos con una larga tradición y otros con unos pocos años de andadura. Si me lo permiten, a pesar de que existen meritorios centros de investigación y cátedras de vivienda, en esta ocasión quisiera centrarme en aquéllos vinculados a una o varias administraciones territoriales, hablaremos así de los observatorios públicos de vivienda y, más concretamente, de su potencial.

Existe ya cierta variedad de observatorios dedicados a la vivienda en distintos puntos de nuestra geografía, con objetivos, estructuras y actividades ciertamente diversos, vinculados o dependientes de administraciones de distintos ámbitos territoriales; solo por citar algunos, podemos encontrarlos desde el ámbito estatal, donde existen el Observatorio de Vivienda y Suelo y el Observatorio de la Vulnerabilidad Urbana, ambos dependientes del MITMA, hasta el ámbito local, donde encontramos, por ejemplo, el Observatorio de Vivienda y Rehabilitación de la Ciudad de Madrid. Por su parte, en el ámbito autonómico, se han creado, entre otros, el Observatorio Vasco de la Vivienda, el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana de la Comunidad Valenciana o el Observatorio de la Vivienda de Andalucía, los tres vinculados o dependientes de las respectivas consejerías competentes. Existe, incluso, una experiencia en la que participan administraciones de distinto ámbito territorial, como es el caso del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, en el que participan el Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana de Barcelona, la Diputación de Barcelona y la Generalitat de Catalunya.

Sea como fuere, parece lógico considerar que, en atención a su mayor ámbito de competencia en materia de vivienda, el ámbito territorial por excelencia donde mayor potencialidad pueden tener dichos observatorios es el ámbito autonómico, sin perjuicio de la imprescindible colaboración de las restantes administraciones o, incluso, de una posible estructura de participación interadministrativa. Igualmente, parece evidente que el entorno académico y las agrupaciones profesionales del sector deberían también participar, de hecho, a menudo lo hacen. En cualquier caso, como les avanzaba, más allá de abordar su estructura o composición, interesa ahora el cometido de dichos observatorios.

A mi juicio, se pueden identificar tres grandes objetivos de los observatorios de vivienda:

1. Generar una fuente de información pública e institucional, dimensión esencial para entender que está pasando con la vivienda en nuestros territorios y para poder orientar la toma de decisiones públicas y privadas (sobre la importancia de contar con datos y estadísticas sobre los precios de alquiler véase este artículo de Eduardo Robsy).
2. Incentivar la investigación e innovación, concentrar y atraer el talento y construir un espacio de interrelación con los principales entornos y actores implicados a todos los niveles.
3. Democratizar y compartir el conocimiento generado, acercándolo a la ciudadanía y recogiendo, también, sus preocupaciones.

Actividades estadísticas e información pública en materia de vivienda.

Partiendo de la base de los tres objetivos señalados (que se pueden resumir en: datos, I+D+I, y democratización del conocimiento), esta publicación pretende acercar algunas prácticas que se están desarrollando en la actualidad y que avanzan decididamente en el primero de ellos, esto es, en la generación de una fuente de información pública e institucional en materia de vivienda.

Para ir entrando en materia, vale la pena recordar que todas las comunidades autónomas tienen reconocida en sus respectivos estatutos de autonomía la competencia exclusiva sobre la actividad estadística para los fines de la comunidad autónoma (en contraposición con la dedicada a fines estatales del art. 149.1.31ª CE) y que todas ellas han aprobado, como mínimo, las correspondientes leyes de estadística. Se trata de una competencia poco controvertida en lo que aquí interesa, de modo que puede afirmarse que todas las comunidades autónomas podrían desarrollar actividades estadísticas dirigidas a generar una fuente de información pública e institucional en materia de vivienda respecto de su territorio.

En las Illes Baleares, el marco normativo autonómico de la actividad estadística viene determinado, principalmente, por los arts. 30.32 y 71.4 del Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, la Ley de Estadística de las Illes Balears y el Plan de Estadística 2022-2025, éste último de reciente aprobación. Revisando las actividades estadísticas previstas en el Plan 2022-2025 relacionadas directamente con el fenómeno de la vivienda, dentro del área de economía, encontramos las siguientes secciones temáticas y actividades:

Los números 205 y 206 se refieren a las secciones temáticas de vivienda y construcción, respectivamente, mientras que los dos dígitos iniciales indican el órgano responsable, con la siguiente correlación, 25: Consejería de Movilidad y Vivienda, 31: Consejo Insular de Mallorca, y 77: Instituto de Estadística de les Illes Balears. Los últimos tres dígitos constituyen, simplemente, un número ordinal específico para cada actividad estadística que se asigna de forma correlativa a partir de la sección temática.

Hecha esta primera aproximación, sobre las competencias autonómicas en materia estadística y sobre lo que podemos esperar en los próximos cuatro años en cuanto a información estadística de elaboración propia en materia de vivienda en las Illes Balears, veamos algunas prácticas estadísticas de ámbito autonómico que permiten avanzar en la generación de una fuente de información pública en materia de vivienda. Para inspirarse en este primer objetivo, aunque existen otros territorios que desarrollan actividades muy interesantes, por la dimensión y tradición que atesora su práctica, merece la pena mirar al norte, puesto que en Euskadi, el Observatorio Vasco de la Vivienda concentra un importantísimo trabajo estadístico relacionado con la vivienda (recopilado, obtenido, tratado y/o analizado, principalmente, por el órgano estadístico del Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes del Gobierno Vasco) que constituye una fuente básica de información, tanto para el seguimiento y evaluación de la política de vivienda, como para la comprensión de la situación y evolución de las necesidades del sector y de la población.

Pasemos a ver, sin más preámbulos, un resumen de nueve actividades estadísticas que se aplican en Euskadi, para observar que dimensiones analizan y a partir de que fuentes de información. Dichas actividades se pueden asociar, a su vez, a nueve objetivos genéricos, identificados por el propio Observatorio, que nos pueden servir de guía para su análisis.

A este primer objetivo responde la encuesta de necesidades y demanda de viviendas, se trata de una actividad estadística, de periodicidad bianual, que consiste en una encuesta por muestreo aleatorio estratificado por territorio y tamaño de los municipios en Euskadi, presenta un nivel máximo de desagregación de los resultados a nivel de territorios históricos y se materializa en la recogida directa de datos a partir de dos principales cuestionarios.

El primer cuestionario, está dirigido a las unidades de convivencia, tomando una muestra mínima de 4.000 hogares, está destinado a conocer las necesidades de rehabilitación o cambio de las viviendas principales. Incluye información sobre: identificación y características de las viviendas, regímenes de tenencia, estructura, características y condiciones socio-residenciales de las unidades de convivencia y su necesidad de cambio o rehabilitación de las viviendas, motivos y graduación de dichas necesidades, así como de la capacidad financiera para afrontarlas. Finalmente, ofrece información sobre los programas e iniciativas públicas, y recoge la valoración y percepción sobre el mercado inmobiliario y la política de vivienda.

El segundo cuestionario, dirigido individualmente a las personas de 18 a 44 años de los hogares seleccionados en el primer cuestionario, con una muestra mínima de 1.200 personas, está dirigido a conocer las necesidades de acceso a la primera vivienda de personas no emancipadas y residentes con progenitores o tutores. Incluye, a su vez, dos cuestionarios, según se trate de personas con o sin ingresos o rentas propios, ambos recogen información sobre: los motivos y graduación de dichas necesidades de acceso a la vivienda, las preferencias o expectativas sobre ubicación, características y régimen de tenencia, así como de la capacidad económica para afrontarlas. Nuevamente, termina con información, valoración y percepción de las principales medidas u objetivos de la política de vivienda. 

A dicho objetivo va dirigida la estadística de compraventa de inmuebles, se trata de una actividad estadística, en esta ocasión desarrollada por el Instituto Vasco de Estadística, de publicación trimestral, pero alimentada con datos que se recogen de forma continua, se obtiene a partir de los datos recogidos y suministrados por el registro administrativo de transacciones de compraventa de los Registros de la Propiedad y los resultados se presentan con niveles máximos de desagregación a nivel de territorios históricos, áreas funcionales, municipios y en las capitales, desagregado por distritos y barrios.

Esta estadística ofrece información, distinguiendo entre las viviendas nuevas y usadas, sobre el número total de compraventas de viviendas (incluidas viviendas libres y protegidas), el precio medio total y el precio medio por metro cuadrado construido de las compraventas de viviendas libres, así como del porcentaje de distribución territorial de las compraventas, en este último caso, distinguiendo entre viviendas libres y protegidas.

Este tercer objetivo es el que persigue la estadística de viviendas iniciadas y terminadas, se trata de una actividad estadística censal, de publicación trimestral, pero alimentada con datos que se recogen de forma continua, se elabora mediante la recogida de datos primarios a partir de información de carácter administrativo y presenta sus resultados con un nivel máximo de desagregación a nivel de territorios históricos, áreas funcionales y capitales.

La estadística se estructura en dos documentos, uno dedicado a las viviendas iniciadas y otro a las viviendas terminadas. Ambas estadísticas parten de dos fuentes de datos; para la determinación del inicio y fin de las viviendas protegidas se toman como referencia las actas de calificación provisional y definitiva (o documentos asimilados para otras viviendas con algún tipo de protección), mientras que en el caso de las viviendas libres, los datos se obtienen de estimaciones calculadas a partir de los visados de inicio y fin de obra, recogidos por los colegios de arquitectos y de arquitectos técnicos, tomando como fuente los datos publicados por el MITMA.

Los resultados publicados ofrecen información sobre el número de viviendas iniciadas y terminadas, distinguiendo entre las viviendas libres y las distintas clases de viviendas protegidas, y dentro de éstas últimas, identificando las de promoción privada y las de iniciativa pública, las que se destinan a régimen de alquiler y, finalmente, el ámbito territorial de la administración que, en su caso, asume la promoción.

Este cuarto objetivo es el que busca la estadística de la edificación y vivienda, se trata de una actividad estadística censal, de publicación trimestral, se elabora mediante la recogida mensual de datos primarios a partir de un cuestionario que se remite a los ayuntamientos y en el que también deben participar las promotoras. Los datos se obtienen de las licencias de obra mayor concedidas, así como mediante la información del suelo comprado por cada ayuntamiento para la promoción de viviendas protegidas, los resultados se ofrecen con nivel de detalle por territorios históricos, comarcas y áreas funcionales.

Los resultados publicados ofrecen información sobre el número licencias de obra mayor concedidas y, en base a dichas licencias, del número de viviendas previstas, el tipo obra (nueva planta, rehabilitación o demolición), así como el destino (residencial o no residencial y, dentro de este último, su destinación a actividades del sector primario, secundario o terciario) e identifica, también, el tipo de promotora (personas jurídicas y personas físicas -hombres, mujeres, mixtos-).

Al quinto objetivo se orienta la encuesta sobre el uso de la vivienda, se trata de una actividad estadística de encuesta por muestreo, de periodicidad bianual, que se materializa en la recogida directa de datos primarios a través de la realización de cuestionarios en un conjunto representativo de viviendas ubicadas en una selección de secciones censales, clasificadas como urbanas y rurales del conjunto de Euskadi. Los resultados se ofrecen diferenciando por territorios históricos, áreas funcionales y con una estratificación según el tamaño de los municipios.

Los resultados publicados ofrecen información sobre el número de viviendas principales y no principales, sus características físicas (antigüedad, superficie útil, número de habitaciones, instalaciones y energía, etc.) y el tipo de propietarios. Dentro de las viviendas no principales, distingue entre las de temporada (por ejemplo: segunda residencia) y las desocupadas; dentro de las desocupadas, distingue entre las que están en oferta en el mercado y las que no lo están, y finalmente, dentro de estas últimas, identifica las viviendas que no están afectas a una situación que pueda justificar su desocupación por fuerza mayor (por ejemplo: traslado de domicilio por razones laborales, de salud, dependencia, etc.)

La actividad guiada por el sexto objetivo es la estadística registral inmobiliaria, no es en realidad una estadística de elaboración propia, sino que se trata de la publicación y análisis de la estadística registral inmobiliaria elaborada trimestralmente por el Colegio de Registradores y los Registros de la Propiedad, extrayendo los datos de Euskadi. Los datos provienen del estudio de las inscripciones que realizan los Registros de la Propiedad relativas a las transacciones inmobiliarias y a la financiación hipotecaria. Contiene información sobre el período medio de posesión de las viviendas, el número de compraventas, identificando las adquiridas por extranjeros y su nacionalidad, y la distribución territorial de compraventas.

Los resultados publicados ofrecen un conjunto de datos sobre el precio de las viviendas, identificando: el precio medio, el precio por metro cuadrado, el precio por tipología, el precio de las viviendas protegidas y el precio medio del suelo urbano. Igualmente, incluye, también, una importante recopilación de datos sobre los créditos hipotecarios, entre otros: la distribución del volumen del nuevo crédito hipotecario, el importe medio del crédito hipotecario contratado, el porcentaje del tipo de interés fijo y variable y, dentro de este último, del tipo de índice de referencia, la duración media de los nuevos créditos, la cuota hipotecaria mensual media y su peso respecto al coste salarial medio

Para lograr el séptimo objetivo se elaboran los indicadores del mercado de la vivienda, se trata de un estudio y resumen, de periodicidad trimestral, que consiste en la recopilación de datos disponibles ofrecidos por distintas administraciones y organismos (Eurostat, MITMA, INE, Registradores y Notarios, EUSTAT, BE, BCE, etc.) así como de los datos de la actividades estadísticas propias, para valorar la situación del mercado de la vivienda en Euskadi. Los resultados publicados reflejan la situación y evolución de los precios y costes, la financiación, el mercado de trabajo y la actividad del mercado inmobiliario.

Para reflejar la situación de los precios y costes, se incluyen los indicadores de precios de la oferta de vivienda libre y usada, tasaciones de vivienda nueva y usada, índice de precios de vivienda e índice de costes de edificación.

Por su parte, para abordar la financiación, se incluyen datos del número de hipotecas formalizadas e importe total de las mismas, así como del número e importe total de los préstamos públicos de vivienda, tipo de interés y ratio de dudosidad en la adquisición de vivienda con hipoteca, y las restricciones de concesión de créditos, tanto en España, como en Europa.

Para analizar el mercado de trabajo se incluyen datos del número total de ocupados, identificando los del sector de construcción, y la tasa total de paro.

Finalmente, en cuanto a la actividad del mercado inmobiliario, para valorar la oferta se consideran las viviendas iniciadas y terminadas, y para valorar la demanda, se consideran las operaciones de transmisión de viviendas libres y protegidas, diferenciando entre viviendas nuevas y usadas, así como el número de demandantes del registro de demandantes de vivienda protegida, en comparación con el número de viviendas protegidas adjudicadas.

El octavo objetivo lo persigue la estadística del mercado de alquiler, se trata de una actividad estadística censal, de periodicidad semestral, se elabora a partir de los datos obtenidos de las fianzas de alquiler depositadas en el registro de fianzas y contratos de alquiler del Gobierno Vasco asociados a contratos de viviendas y locales comerciales de régimen libre. Los resultados se ofrecen con un nivel máximo de desagregación a nivel de municipio y, para el caso de las capitales, a nivel de barrio.

Los resultados se estructuran en dos estadísticas: una dedicada a la vivienda libre, que ofrece datos sobre la evolución trimestral y anual del número de fianzas de alquiler depositadas y de las rentas mensuales medias, distinguiendo según su uso, entre vivienda habitual y de temporada, y según su tipología, entre unifamiliar y plurifamiliar. Y una segunda estadística, dedicada a los locales comerciales, que ofrece datos sobre la evolución trimestral y anual del número de fianzas de alquiler depositadas y de las rentas mensuales medias del mercado de alquiler de locales comerciales.

El noveno y último objetivo se abordada mediante la encuesta a hogares en régimen de alquiler, es una actividad estadística de encuesta por muestreo, de periodicidad bienal, presenta un nivel máximo de desagregación de los resultados a nivel de territorios históricos y se materializa en la recogida directa de datos a partir de dos principales cuestionarios.

El primer cuestionario está dirigido a arrendatarios, incluye información sobre la identificación de la vivienda, la caracterización del hogar y las personas residentes, la relación del hogar con la situación de residencia en régimen de alquiler, el nivel de ingresos y esfuerzo económico para el pago del alquiler y las necesidades de rehabilitación percibidas por el arrendatario. Finalmente, ofrece información y recoge la percepción, sobre el mercado inmobiliario y la política de vivienda.

El segundo cuestionario, dirigido a arrendadores, incluye información sobre la identificación de la vivienda, la caracterización del arrendador, su relación con el mercado de alquiler de vivienda y las características, condicionantes y valoración de la relación arrendaticia, la situación física de la vivienda y, en su caso, la necesidad de rehabilitación. Nuevamente, termina con información y percepción del mercado inmobiliario y de la política de vivienda.

Conclusión

En conclusión, vemos como las anteriores nueve actividades estadísticas contribuyen decididamente a aportar información y datos sobre elementos tan importantes como: el estado, la ubicación y el uso del parque inmobiliario, las necesidades de cambio y rehabilitación de las viviendas, las necesidades de acceso a la primera vivienda o la situación y evolución del mercado inmobiliario de la construcción, rehabilitación, compraventa y de alquiler, entre otros. Sirva, así, la presente publicación, para reivindicar el potencial de análisis autonómico de datos e información disponible en materia de vivienda, en cuanto a la consecución de este primer gran objetivo de todo observatorio, y para reflexionar sobre la necesidad de contar con un espacio de estudio sosegado, capaz de aportar certezas y propuestas de mejora a la difícil situación que atraviesa la vivienda. En las Illes Balears, en los últimos años se han creado todo tipo de observatorios, agencias e institutos de investigación públicos y privados, ahora, más que nunca, urge uno dedicado a comprender y mejorar la realidad del fenómeno de la vivienda, hagámoslo posible.