El pasado 30 de junio el Instituto Nacional de Estadística publicó los Censos de Población y Viviendas 2021. Es, por su alcance y envergadura, una de las publicaciones estadísticas más importantes para determinar la situación de la vivienda en España. Además, esta última edición incluye una nueva metodología para determinar las viviendas vacías en base a sus consumos eléctricos, lo que permite, de una forma objetiva, cuantificar todas aquellas que tienen un uso efectivo inferior al previsto.

Según esta publicación, en España hay un total de 47.400.798 habitantes distribuidos en 18.539.223 hogares, mientras que se computan 26.623.708 viviendas. De estas, el INE califica 3.837.328 como viviendas vacías, esto es, un 14,4 %. La definición que emplea para determinar una vivienda como vacía es bastante exigente: son aquellas viviendas que tienen un consumo eléctrico inferior a 15 días respecto de la media de consumo eléctrico anual de una vivienda en el mismo municipio.

Lo importante de estas cifras es, sobre todo, ponerlas en relación con la radiografía de esta misma realidad realizada por el INE en 2011, para determinar así la evolución de las principales magnitudes. En 2011, el INE identificó un total de 25.208.623 viviendas, de las cuales, 3.443.365 estaban vacías (13,7 %), y 18.083.692 eran hogares. Por lo tanto, el número total de viviendas se ha incrementado en un 5,6 %, mientras que el número de hogares se ha visto incrementado en un 2,5 %. Las viviendas vacías, por su parte, han sufrido un incremento del 11,4 %.

Así las cosas, la magnitud que más se ha incrementado relativamente es el número de viviendas vacías, lo que no deja de sorprender cuando se analizan los contextos socioeconómicos respectivos de los años 2011 y 2021. En 2011, España estaba sumida en una crisis económica, generada precisamente por una crisis financiera relacionada con la burbuja inmobiliaria, con ejecuciones hipotecarias masivas y millares de lanzamientos anuales. En 2021, por el contrario, el mercado inmobiliario se encuentra en máximos de precios, habiendo recuperado en muchos territorios el nivel de precios anterior a la crisis. Por eso resulta sorprendente que en un contexto de crecimiento económico y de aumento de la demanda de vivienda se haya visto tan incrementada la cifra de viviendas vacías, si bien es cierto que el cambio de metodología tiene un impacto indiscutible en los resultados obtenidos.

Diversos especialistas han puesto en duda la corrección de la cifra de viviendas desocupadas. De hecho, el contraejemplo paradigmático es un estudio de campo realizado en la ciudad de Barcelona, que partiendo sobre un censo de 104.000 viviendas potencialmente vacías acabaron confirmando que solo 10.000 lo estaban realmente, un 1,2 % de todo el parque residencial urbano.

Centrando el análisis en Baleares, la cifra de viviendas vacías ha pasado de 71.255 en 2011, un 12,1 % de las 586.709 viviendas, a 105.434 en 2021, un 16,2 % de las 652.123 viviendas censadas. Este resultado es contraintuitivo, en el sentido de que el mercado inmobiliario de viviendas en Baleares es imparable, con un nivel de precios que, de media, supera ya el del momento previo al estallido de la crisis, y con un volumen récord de transacciones de compraventa, solo frenado durante el último año por el aumento del Euribor.

De hecho, también en Baleares contamos con un estudio de campo reciente cuyos resultados discrepan respecto a las cifras presentadas por el INE: en mayo de 2022 el Ayuntamiento de Ibiza puso en marcha un trabajo de campo para revisar la situación real de las 23.715 viviendas del municipio. Durante seis meses, un equipo de 13 encuestadores acreditados, coordinados y dirigidos por la Universidad de las Islas Baleares, fue puerta por puerta para determinar el uso de cada vivienda. Como resultado de este trabajo, aún no publicado en su integridad, se detectaron 99 viviendas vacías en la ciudad de Ibiza, un 0,4 % del parque residencial. El dato es totalmente incompatible con la cifra de 2.443 viviendas vacías, un 10,2 % del total, que proporciona el INE en su censo de 2021 para Ibiza. Hablamos de una discrepancia de dos órdenes de magnitud entre dos estudios de naturaleza muy distinta pero con metodologías sólidas: una cuantitativa, basada en consumos eléctricos; otra empírica, con visitas exhaustivas, domicilio a domicilio. Lo que está claro es que el dato más reciente y más contrastado es el del estudio realizado por la universidad y financiado por el Ayuntamiento.

¿Cómo se puede explicar la abultada diferencia entre los datos? A priori, y como indicaba anteriormente, parece extraño que haya una cifra elevada de viviendas vacías en la tercera ciudad con los precios inmobiliarios más altos de España, tanto de alquiler como de venta. Dar por bueno que una de cada diez viviendas de la ciudad está vacía de forma indefinida no encaja con la realidad de un mercado de demanda como el actual. Si se dan por buenas las cifras del estudio detallado, ¿a qué se debe el altísimo número de viviendas vacías censado por el INE?

Seguramente no hay una única causa, pero se podría avanzar una hipótesis clave: para la confección del censo de vivienda de 2021, con datos a 1 de enero de 2021, se tomaron los datos de consumo eléctrico de los 12 meses anteriores, lo que incluye, por tanto, los datos de consumos eléctricos domésticos de 2020. Durante 2020, debido a la pandemia del COVID-19, se aplicaron muchísimas restricciones, especialmente en cuanto a viajes, por lo que probablemente muchos de los propietarios, tanto nacionales como extranjeros, de segundas residencias no pudieron desplazarse hasta Ibiza, de la misma forma que muchas viviendas destinadas al alquiler turístico, de forma legal o ilegal, tampoco estuvieron ocupadas. Es decir: la situación social que se vivió en 2020 afectó directamente a los datos de consumo eléctrico, dando por tanto muchos falsos positivos en cuanto a viviendas desocupadas (con un consumo eléctrico durante 2020 anormalmente bajo). Esta explicación sería compatible con la discrepancia observada y explicaría porqué el trabajo de campo de 2022 realizado en Ibiza arrojó una cifra 25 veces menor de viviendas vacías. Si se repitiera el análisis con la metodología del INE pero tomando datos de consumo de 2022, cabe suponer que las cantidades se aproximarían muchísimo más.

El corolario que deriva del análisis anterior es evidente: ¿son correctos los datos de viviendas vacías correspondientes a Baleares recogidos por el INE? Desde el momento en que en Baleares hay muchísimas segundas residencias y un porcentaje significativo de viviendas destinadas a su explotación turística, tanto legal como ilegalmente, la hipótesis formulada podría ser válida. Es muy arriesgado hacer una extrapolación partiendo de un único dato, pero si se aplica linealmente el porcentaje de viviendas efectivamente vacías respecto a las viviendas detectadas como tales por el INE en Ibiza al conjunto de las Islas Baleares, la cifra pasaría de las 105.434 a 4.273 viviendas, una cifra mucho más acorde con la realidad del mercado inmobiliario de vivienda en el archipiélago. Lo razonable sería que la cifra exacta estuviera dentro de este rango de valores, pero, sin duda, mucho más próxima al mínimo que al máximo.

Evidentemente, este cálculo es muy aproximado al aplicar la realidad ibicenca al conjunto de Baleares, pero lo cierto es que la cifra de 105.434 viviendas vacías es inasumible e increíble, a decir de todos los actores profesionales del sector inmobiliario, desde promotores hasta inmobiliarias. En cualquier caso, a día de hoy, ningún ayuntamiento de Baleares ha aplicado los recargos del IBI previstos legalmente para las viviendas desocupadas, tal y como recogió el Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y la más reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Como conclusión, y tal y como se ha comentado aquí en distintas ocasiones, se hace una vez más evidente la necesidad de disponer de un observatorio de vivienda público, independiente del gobierno autonómico, y con los recursos suficientes como para poder proporcionar unos datos actualizados y creíbles que permitan configurar unas adecuadas políticas públicas de vivienda, ya que el acceso a la vivienda sigue siendo a día de hoy el principal problema al que se enfrentan los ciudadanos de las islas.