Tras un necesario mes de descanso desde la última parte de la serie de artículos publicada, esta nueva entrega se concentra en los aspectos prácticos de una regulación de este tipo, dando por hecho que la base teórica se ha justificado adecuadamente en las publicaciones precedentes.

Si hablamos de consideraciones prácticas, estamos hablando al final de oportunidad, de conveniencia, o, lo que es lo mismo, de política. O, como mínimo, de Realpolitik.

La toma de decisiones políticas no se puede desvincular del contexto en el que estas decisiones deben aplicarse, tanto a nivel económico como social y político. Por lo tanto, las consideraciones prácticas a realizar sobre esta posible regulación autonómica de precios máximos son varias. De la respuesta que se dé a esta serie de preguntas dependerá el camino a seguir o incluso la conveniencia de plantear una normativa de este tipo.

1. Consideraciones sociales

La pregunta clave aquí es si existe o no en Baleares un problema de acceso a la vivienda y la magnitud del mismo. A los que hayan leído artículos anteriores de este bloc de notas les quedará clara mi posición: sí, hay un problema grave de acceso a la vivienda que, además, no hará más que empeorar debido especialmente a las previsiones demográficas. La brecha entre oferta y demanda seguirá agrandándose, lo que necesariamente forzará los precios al alza. La elevación de precios, sostenida desde 2015 y sin visos de detenerse, agravará los problemas de acceso a la vivienda de capas cada vez más amplias de la población, de forma que empobrecerá a grandes sectores de la llamada clase media.

Por lo tanto, a nivel social está claro que una medida de este tipo sí tiene sentido en el contexto actual, ya que existe un problema grave a día de hoy que, además, no hará sino agravarse de forma ininterrumpida durante las próximas décadas.

En cualquier caso, no acaban aquí las consideraciones que a nivel social deben hacer los poderes públicos con capacidad para promover esta limitación de precios al alquiler. Queda muy claro a quién favorece esta medida: cualquier familia que necesite alquilar una vivienda habitual y que, de aplicarse una efectiva limitación de precios, se beneficiará de unos precios contenidos, muy probablemente por debajo de los precios de mercado libre actuales, de forma que se ajusten mejor a sus rentas efectivas. Pero está claro que una medida intervencionista de este tipo afecta negativamente a los propietarios de las viviendas sujetas a limitación de precios, que verán reducidos sus ingresos.

De hecho, según las estadísticas actualizadas del Catastro, en 2022 hay en Baleares un total de 607.854 propietarios de bienes de naturaleza urbana, o lo que es lo mismo, hay un propietario por cada dos ciudadanos del archipiélago. De estos, un 55% (333.413) tienen una única propiedad, mientras que otro 21% (127.191) tienen dos propiedades. Las estadísticas del Catastro no distinguen entre viviendas y otros tipos de bienes, como podría ser un local comercial, un trastero o incluso una plaza de parking, pero está claro que los que pueden lucrarse con un alquiler son un porcentaje relativamente bajo de la población de Baleares. Corresponde a los políticos tener en cuenta estos datos e, idealmente, anteponer el bien común, que debería ser el de la mayoría

Corresponde a los poderes públicos establecer el adecuado equilibrio entre intereses, aunque está claro que cada partido político tiene una ideología y, sobre todo, unos votantes, por lo que deberá decidir si se aplica o no la medida, la intensidad de la misma y si, además, prevé algún tipo de compensación para quien se vea afectado negativamente por la restricción. Desgraciadamente, al tratarse de una limitación de precios, es de partida un juego de suma cero: alguien deja de pagar exactamente lo que otro deja de cobrar. No se trata, por tanto, de un óptimo de Pareto, en el que se llega a una situación en la que alguien mejora sin que nadie empeore.

Resumiendo mucho la situación, cada partido deberá valorar si, además de encajar con su ideología política, la medida ayuda más que perjudica a sus propios electores. Es, al final, un cálculo: ¿perderán o ganarán votos en cómputo global los partidos que apoyen esta restricción de alquileres? La necesidad social está clara, pero el resultado político nunca lo es tanto.

2. Consideraciones económicas

Todos los indicadores económicos apuntan a una etapa menos expansiva e incluso con un cierto riesgo de entrar en una leve recesión. La inflación desbocada, causada de forma directa por el incremento del coste de la energía como resultado de la guerra en Ucrania, e indirecta al ser la energía input de otros muchos productos, tiene dos consecuencias inmediatas: por una parte, la pérdida de poder adquisitivo de las familias, y, por otra, la adopción de políticas monetarias restrictivas precisamente para controlar el repunte inflacionista. Ambas medidas afectan y mucho a las economías familiares, además de afectar también a los precios inmobiliarios. La única consecuencia en parte positiva es la recuperación de rentabilidades en renta fija, lo que quizás pueda suponer un transvase de la inversión desde otro tipos de activos, como el inmobiliario, a los productos financieros más habituales. Habrá que verlo.

Lo que sí resulta claro es que si hay una contracción o, como mínimo, una falta de crecimiento de la economía, esto se traslada en nuestro país a una destrucción de empleo. Si a esta pérdida efectiva de rentas le añadimos el empobrecimiento que supone la pérdida de poder adquisitivo ligada a una inflación de doble dígito y al aumento continuado de precios de vivienda y de otros suministros relacionados (gas, electricidad), está claro que esto redundará en una situación muy difícil para muchas familias.

Por ello parece que a nivel económico podría ser positivo para un volumen importante de la ciudadanía establecer unos precios máximos de alquiler. De esta forma, incluso con unos ingresos reducidos, muchas familias quizás podrían hacer frente al pago de un alquiler con precio limitado. De alguna forma, esta medida de precios máximos, que siempre hemos dicho que debe ser extraordinaria y limitada en el tiempo, puede ser una herramienta más para luchar contra esta anunciada crisis económica, que, de nuevo, tendrá un mayor impacto en las clases sociales menos favorecidas.

Además, la renta disponible familiar que se libere gracias a pagar unos alquileres muy bajos necesariamente se convertirá en un mayor consumo, lo que supondrá, además, más dinero en circulación, parte del cual quedará, sin duda, en empresas locales. Esta derivada de la medida es también interesante y defendible desde cualquier perspectiva política.

En cuanto al impacto económico para los propietarios, éste es innegable, tal y como se avanzaba en el punto anterior. En este sentido, en el desarrollo de las medidas apuntado en un artículo anterior se apuntaba la posibilidad de que esta afectación no se aplicara a aquellas personas cuya renta deriva principalmente del alquiler de una segunda propiedad o cuando el alquiler mensual es insuficiente para garantizar una rentabilidad mínima suficiente para hacer frente a los préstamos necesarios para su adquisición. Se podría explorar más algún tipo de medida fiscal y aplicar, en su caso, deducciones, como las que sí plantea la futura Ley por el Derecho a la Vivienda estatal, de la que también hablamos recientemente.

De nuevo, si se atiende a consideraciones económicas amplias, en cuanto a beneficio obtenido y posibles perjuicios causados, la estadística se pone a favor de implantar una medida de control de precios, especialmente sí, como no nos cansamos de repetir, es extraordinaria y temporal, necesaria para superar un momento sumamente difícil en lo económico para las familias.

3. Consideraciones políticas

Nos adentramos aquí en un ámbito mucho más subjetivo, en las arenas siempre movedizas de la política. Trataré sin embargo de ceñirme a los datos más objetivos que pueda encontrar para justificar el razonamiento.

Por una parte, se encuentra en tramitación en el Congreso la Ley por el Derecho a la Vivienda, que en su redactado original, recoge una limitación de precios que solo afectaría a determinadas zonas y únicamente a aquellas viviendas que fueran propiedad de los grandes tenedores. Además, la aplicación efectiva de dicha limitación quedaría supeditada a un trabajo municipal o autonómico de determinación de zonas tensionadas y, además, a la aprobación de unos índices de precios por parte del Estado, que se concede a sí mismo un período de 18 meses para elaborarlos desde la aprobación de la ley. El problema es aquí obvio: si en Baleares nos enfrentamos a un problema urgente de acceso a la vivienda, una solución parcial, temporal, limitada y que necesita de nos menos de dos años para hacer efectiva es todo menos una solución viable y efectiva.

Dejando esta cuestión tan evidente, están también los distintos equilibrios políticos más las estrategias de los partidos. Está claro que en el Gobierno estatal se reúnen sensibilidades muy diferentes en relación al tema de vivienda y que, de hecho, el retraso en la redacción del primer borrador de la ley deriva precisamente de estos desencuentros, que además se han escenificado de una forma muy pública. Ambos partidos forman también parte del Govern en Baleares, si bien es cierto que, ante la magnitud del problema al que se enfrentan las islas, las sensibilidades no son equivalentes. La posición autonómica es significativamente diferente de la nacional, pero está claro que una apuesta por una norma propia de ámbito balear podría malinterpretarse en clave nacional y criticarse duramente en el seno de ambos partidos. Esto, evidentemente, condiciona y mucho la viabilidad real de una norma tan necesaria.

Este juego político, además, se ve exacerbado por la proximidad de las siguientes elecciones autonómicas y municipales, donde, en el caso de Baleares, se acumula también la renovación de los distintos gobierno insulares a través de la figura de los Consells. Hay además en Govern autonómico un partido adicional y lo único que es indiscutible es que hace ya meses que arrancó en la sombra la campaña electoral y la confianza entre los distintos socios de Govern es cada vez más tenue, con llamativas salidas de tono por los temas más peregrinos.

Así las cosas, no queda claro a nivel político cuál sería la decisión «correcta», pero sí se han ilustrado las posiciones sutilmente diferentes de unos y otros que, además, se verán obligados a marcar un discurso propio en un tema tan importante como la vivienda de cara a la campaña electoral para las próximas elecciones de mayo de 2023.

4. Consideraciones temporales y de oportunidad

Aunque se ha introducido ya alguna idea, como el hecho de que sea inaceptable que la solución a través de la futura ley estatal se demore más de dos años, lo cierto es que las consideraciones temporales tienen mucho que ver también con las consideraciones políticas avanzadas en el punto anterior.

En este sentido, tramitar un proyecto de ley –que es la forma más habitual en la que se elaboran las leyes– no parece viable dentro de esta legislatura. Resumiendo mucho el procedimiento, los proyectos de ley los redacta y tramita el gobierno de turno (poder ejecutivo), estatal o autonómico, y son después aprobados por el correspondiente parlamento (poder legislativo). El problema es que el procedimiento viene afectado por normas que imponen una tramitación muy garantista, lo que implica un tiempo del que no disponemos a día de hoy, si de verdad se entiende que es una norma urgente y tiene que entrar en vigor cuanto antes, idealmente antes de las próximas elecciones autonómicas. La tramitación por parte del ejecutivo incluye comunicar a la ciudadanía que se quiere regular esta cuestión, dándole un plazo para que presenten propuestas. Después de eso, y recogiendo éstas, se debe preparar un borrador, que reunirá, además, informes jurídicos y económicos, entre otros. El texto resultante se debe someter al trámite de exposición pública, para que todos los interesados y la ciudadanía en general puedan presentar alegaciones, que deberán valorarse y recogerse, en su caso, en un nuevo texto, que de forma previa a ser aprobado como proyecto de ley, deberá reunir una serie de informes técnicos. En el caso de Baleares, al tratarse de una ley de vivienda –competencia exclusiva según el Estatuto de Autonomía–, además de un informe del Consejo Consultivo, se requiere otro del Consejo Económico y Social. Y todo esto antes de que entre el Parlament, donde todos los partidos podrán presentar enmiendas, tanto a la totalidad como parciales. Hablamos de un procedimiento que, siendo muy optimistas puede durar un año, lo que no encaja con la necesidad de premura de la que hablábamos.

¿Qué alternativas quedan entonces más allá del proyecto de ley que acabamos de descartar? Pues solo hay otras dos: o bien un decreto-ley, una figura algo anómala dentro del esquema de separación de poderes de Montesquieu pero que se utiliza cada vez más, que consiste en que la ley la elabora y la aprueba directamente el ejecutivo, si bien después debe ser confirmada dentro de un plazo determinado por el legislativo. Si el legislativo no la convalida –que así se llama el procedimiento– la norma se anula, pero no así los efectos que hubiera desplegado hasta ese momento. De hecho, con la pandemia, tanto el Gobierno central como los diferentes ejecutivos hicieron uso o, incluso, un cierto abuso, de esta figura, que de forma previa ya había sufrido algunos reveses por parte del propio Tribunal Constitucional. ¿Podría aplicarse en este caso? ¿Podría el Govern aprobar un decreto-ley regulando la limitación de precios de alquiler? Los requisitos, al final, son claros: debe haber una urgente necesidad ante la que se hace indispensable actuar de forma inmediata. Y ayuda que además se trate de algo extraordinario y como tal se pueda acreditar en el propio expediente. El Tribunal Constitucional siempre ha defendido que un decreto-ley no puede «afectar derechos», tratando de hacer una interpretación restrictiva de su alcance, pero lo cierto es que cualquier decreto-ley, de forma directa o indirecta, siempre afecta a algún derecho: basta ver la amplia colección de decretos-leyes publicados durante la crisis sanitaria, limitando en muchos casos derechos que tienen consideración de fundamentales. La jurisprudencia seguirá manifestándose al respecto. En cualquier caso, es la forma más expeditiva de aprobar una ley, ya que una vez redactada, basta con que la apruebe el Consejo de Gobierno u órgano equivalente y se publique. Hecho esto, en el plazo máximo de 30 días el Parlamento tendrá que convalidarla. La pregunta en el caso de Baleares es sencilla: ¿puede haber a día de hoy, a 9 meses de las elecciones autonómicas, el consenso suficiente entre los tres partidos que conforman el ejecutivo autonómico como para aprobar una norma de este calado, de esta envergadura? Lo que es más: incluso aunque así fuera, ¿conseguirían la mayoría parlamentaria necesaria para garantizar su convalidación y, además, evitar que fructificaran enmiendas que tergiversaran su contenido y utilidad? No tengo una respuesta al respecto, pero está claro que ante la inminencia de la contienda electoral, la teoría dominante suele ser la de «nadar y guardar la ropa». Créanme si les digo que me encantaría equivocarme.

La tercera opción sería una propuesta de ley, presentada por uno o varios grupos parlamentarios. Esta opción permitiría una tramitación también más ágil que en el caso del proyecto de ley, dado que no hay exposición pública y la necesidad de informes es mucho más limitada. Pero como cualquier propuesta parlamentaria, debería debatirse en comisión y superar los trámites de enmiendas, tanto a la totalidad como parciales. ¿Existe una mayoría progresista suficiente y con el valor necesario para enfrentarse a algo así? Para que se hiciera efectiva antes de la disolución del Parlament previa a las elecciones debería tramitarse sin dilación y solicitando la urgencia de la misma, así como habilitando sesiones extraordinarias para asegurar su aprobación en plazo. De nuevo, no puedo ser optimista, porque precisamente la proximidad de las elecciones impone también unas dinámicas algo disruptivas sobre la actividad parlamentaria, donde es más importante el posicionamiento ideológico público que el trabajo parlamentario de base, de debate leal y construcción de consensos.

Otra consideración temporal muy relevante en este caso es que una norma de rango legal como la expuesta se expondría, con muchísima probabilidad, a la oposición del Gobierno estatal, que de forma previa a presentar un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional vendría obligado a convocar una reunión bilateral para la resolución de este tipo de conflictos. En la práctica, el Gobierno tiene 6 meses desde la aprobación de la ley para instar este procedimiento. Con la vista puesta de nuevo en las elecciones, la posibilidad de que el recurso se concretase de forma inmediatamente anterior a las elecciones podría ser catastrófico a nivel electoral, al servir a las fuerzas contrarias un argumento para atacar y criticar la iniciativa. Por lo tanto, hay que tener en cuenta estos plazos para decidir en el ámbito político oportuno si se afronta o no la aprobación de esta medida, más allá de cualquier consideración sobre su conveniencia para la sociedad balear.

Conclusión

Sin ánimo de alargar este artículo, sí que pretendía ilustrar las dificultades a las que se enfrenta una norma de este tipo. No basta con que jurídicamente sea viable, defendible, y que quede claro su beneficio para la sociedad: es imprescindible también entender que la aprobación de cualquier norma es un acto político además de jurídico, por lo que el criterio decisorio último corresponde a la esfera política, con sus propias dinámicas e idiosincrasias, con sus reglas no escritas, que hay que conocer para no engañarse, y más todavía a las puertas de una campaña electoral que previsiblemente será muy larga y muy dura en cuanto a tono.

Espero que el trabajo intelectual realizado hasta aquí para plantear una solución realista, factible y ajustada a la realidad de Baleares, pueda ser tenido en cuenta por las fuerzas progresistas de este territorio, demostrando así que se toman en serio el problema de la vivienda y que asumen con toda la sociedad un compromiso real, más allá de las dinámicas de partido y de la necesidad de satisfacer las expectativas de sus propios electores.

A los lectores que han seguido esta serie de artículos, agradecerles su paciencia para llegar hasta aquí: no ha sido un trabajo fácil construir, argumentar y presentar de una forma ordenada todas estas ideas, y mucho me temo que su lectura, por más que haya podido resultar interesante, no ha sido una experiencia demasiado recomendable. En cualquier caso, quiero que quede patente mi agradecimiento por leer y compartir las ideas aquí expuestas.