Estas semanas la vivienda acapara más titulares de los que acostumbra y, con esta renacida popularidad, muchos se han animado a opinar. La dificultad radica en que se comparten opiniones como si fueran verdades incontestables. Cada gurú trata de explicar su verdad, pero no se deben confundir verdades con opiniones. Las opiniones no incluyen datos o, si los recogen, son genéricos; se refieren, con suerte, a estudios cuyo origen no especifican o que son, directamente, de think tanks subvencionados, y, además, insisten en ser siempre correctas, evidentes. Si se cumplen estas condiciones, lo más probable es que se trate de una opinión y no necesariamente de una verdad general. Las opiniones ganan fuerza cuanto más y más alto se repiten. La vivienda es en España el principal activo en el que se concentra la riqueza y, por eso, un contexto en el que su precio crece por encima de la suma de la tasa de inflación y la tasa de crecimiento de la economía supone un horizonte favorable para los propietarios, que son mayoría sobre el total de la población. Hay interés en mantener el modelo actual, por más que sea un mecanismo que estrangula la economía de muchas familias, impide el crecimiento de la economía productiva y aumenta las diferencias sociales entre propietarios y quienes no lo son. Todos necesitamos un lugar donde vivir.

Hecha esta advertencia preliminar, el mercado de vivienda tiene sus propias dinámicas. Como todo mercado, según la teoría económica, tiene por objeto la asignación eficiente de ese producto tan especial, la vivienda. No sería un mercado perfecto porque aunque hay bastantes participantes y muchos de ellos son pequeños, no todos tienen acceso por igual a la misma información. El problema radica en que esa misma vivienda que se ofrece en un mercado único tiene, en realidad, diferentes tipos de demanda que confluyen en un único espacio: la demanda de quien necesita una vivienda para vivir en ella de forma habitual; la demanda de quien quiere una vivienda para vivir en ella solo temporalmente (segundas residencias); y, por último, la demanda de quien quiere otra vivienda como inversión, para revender, hacer alquileres turísticos, de temporada o habituales. La forma en que estos tres grupos fijan su función de utilidad es muy distinta, como lo es también, en general, su capacidad de pago. La eficiencia, para el lado de la oferta, consiste en obtener el precio más alto, y ése se concentra en los dos últimos grupos, que no adquieren esos inmuebles para usarlos como vivienda habitual. Por lo tanto, es esta demanda la que, en conjunción con una oferta limitada, fija el precio, y lo hace con presiones alcistas, dejando fuera al comprador local que busca un lugar donde vivir.

La lógica de este mercado, tal y como se configura hoy, expulsa al comprador que busca una vivienda habitual, ya que tiene que pujar con otros compradores de mayor poder adquisitivo y cuyo mecanismo de fijación de precios responde a una lógica distinta. Se da, para los potenciales compradores de vivienda habitual, una situación de fallo de mercado.

El problema lo produce el mismo funcionamiento del mercado, por lo que cualquier solución liberal que no plantee un mínimo grado de intervención sobre el mismo está condenada a repetir el mismo resultado. Muchos de los expertos recientes insisten en que la única solución válida es construir más, apelando a la regla clásica de que una mayor oferta tiende, ante una demanda constante, a contener o incluso reducir los precios. Incluso dando por buena esta simplificación, la realidad de las tres demandas concurrentes se mantiene, por lo que el precio más bajo beneficiará, en todo caso, a quien sigue teniendo mayor capacidad de pago, porque siempre podrá ofrecer un precio mayor. Incluso si el precio se rebajase, seguiría por encima del umbral de compra de quien busca vivienda habitual.

El funcionamiento histórico reciente del mercado de vivienda nos da ejemplos de aplicación de esta solución liberal y los resultados contradicen lo que ahora se vende como única solución posible: entre 2000 y 2008, años del boom de la construcción previos al estallido de la burbuja, se llegaron a construir en nuestro país 600.000 viviendas anuales: nunca se ha construido tanto. Hoy apenas se construyen 100.000 viviendas anuales. Sin embargo, revisen lo que pasó con los precios: entre 2000 y 2008 los precios de la vivienda se duplicaron, registrándose como el período de mayor incremento de la serie histórica. Toda una paradoja: en el momento en que más vivienda se ha construido en la historia reciente de nuestro país, los precios también subieron como nunca antes lo habían hecho. Y esa es la receta liberal, tan evidente, que nos dicen hoy que resolverá todo el problema. Permítanme que sea cauteloso con estos expertos y sus soluciones evidentes.

No estoy diciendo que no haya que construir: la solución pasa necesariamente por disponer de más vivienda, sí, pero se deben definir mecanismos regulatorios que garanticen que se destinarán a ser vivienda habitual para los residentes. En caso contrario, el resultado del libre mercado es inevitable: los precios no serán asequibles para los residentes y las nuevas viviendas no acabarán en sus manos.

Publicado el 24 de octubre de 2026 en el especial sobre construcción del Diario Menorca.